Бали предлагает сильный туристический спрос через срочное право и сложную операционку, Камбоджа — зарегистрированный титул на юнит и более простую городскую аренду при тонком рынке.
Бали и Камбоджу часто ставят рядом из-за сравнительно доступного входа в азиатскую недвижимость, тёплого климата и возможности управлять объектом из-за рубежа. Но инвестиционный продукт здесь принципиально разный. На Бали иностранцу чаще предлагают не бессрочное право на виллу и землю, а договорное право пользоваться объектом ограниченное число лет. Доход при этом обычно зависит от туристической загрузки и ежедневной работы оператора. В Камбодже иностранный покупатель может оформить на своё имя отдельный юнит в подходящем кондоминиуме, а базовая арендная модель чаще строится вокруг городского долгосрочного арендатора.
Поэтому сравнивать только цену виллы, обещанную доходность или число туристов недостаточно. Покупателю нужно понять, сколько лет права он получает, можно ли и по какой формуле продлить срок, разрешена ли выбранная эксплуатация, кто отвечает за гостей и ремонт, а также какой актив останется к моменту продажи. Ни один рынок не является универсальным победителем: Бали сильнее как туристическая и lifestyle-площадка, Камбоджа — как более прямой путь к зарегистрированному праву на городской объект.
Правила и условия сделки могут меняться: до обязательств проверьте конкретный юнит, актуальные документы и договор.
| Критерий | Камбоджа | Бали |
|---|---|---|
| Что получает покупатель | Титул на отдельный юнит | Право на ограниченный срок |
| Типичный retail leasehold на Бали часто оформляют примерно на 25–30 лет с отдельно прописанным продлением; покупаются годы, а не бессрочный титул. | ||
| Иностранное владение | Strata title с ограничениями | Hak Milik недоступен |
| Камбоджа: выше ground floor и в пределах 70% квоты; Бали: leasehold/Hak Sewa либо законная PT PMA с HGB, а не nominee freehold. | ||
| Типичный инвестиционный актив | Городская квартира | Туристическая вилла |
| На практике встречаются и другие форматы; сравнивать нужно конкретные права и использование. | ||
| Базовая модель дохода | Долгосрочная городская аренда | Краткосрочные бронирования |
| Листинговые валовые ориентиры вилл: Чангу около 9–11%, Семиньяк 7–9%; это до оператора, OTA, налогов, ремонта и простоя. | ||
| Операционная нагрузка | Обычно умеренная | Близка к гостиничной |
| BPS фиксировал загрузку star hotels Бали 61,16% в мае 2026 года, но гостиничная статистика не гарантирует загрузку отдельной виллы. | ||
| Рабочая валюта | Преимущественно USD | Маркетинг USD, расчёты IDR |
| Рупийная выручка и расходы создают валютный результат даже при долларовой презентации проекта. | ||
| Главная утечка дохода | Простой и service charge | Оператор, OTA, содержание |
| Считать нужно net yield после всех повторяющихся расходов и резерва. | ||
| Законность эксплуатации | Договор и правила дома | Зонирование и лицензии |
| Pondok Wisata не универсален для удалённой инвестиционной виллы; нарушения в green zones приводили к остановке эксплуатации и сносу объектов. | ||
| Что двигает цену выхода | Дом, титул, городской спрос | Остаток срока и P&L |
| 30-летний leasehold дешевеет по мере сокращения остатка; новый покупатель получает не исходные, а оставшиеся годы. | ||
| Ценовой ориентир | Зависит от дома | Сильно зависит от района |
| Примеры листинга: Berawa/Чангу ~USD 3 290/м², Убуд ~USD 1 610/м², Семиньяк ~USD 2 710/м²; не средние, лично подтвердить площадь, титул и остаток срока. | ||
| Дистанционная сделка | Возможна по доверенности | Возможна с нотариусом |
| В обоих случаях нужны независимая проверка и банковский комплаенс. | ||
| Налоги и сборы | Трансфер и ежегодный налог | 10% аренда + структура |
| В Индонезии ориентир по аренде земли/зданий — 10% от валового дохода; отдельно считать PPAT/нотариуса, местные сборы и строительный бюджет. | ||
Strata title подходящего юнита не сокращается каждый год, в отличие от срочного leasehold. Нужно принять ограничения на землю, иностранную квоту и более тонкий вторичный рынок.
Международный туристический спрос и развитая операционная экосистема дают больше возможностей для краткосрочной модели. Выбор оправдан только при чистой правовой структуре, разрешённом использовании и реалистичном net P&L.
Долгосрочная городская аренда обычно проще, чем управление виллой с гостями, уборкой и динамическими тарифами. Риск смещается в сторону простоя и выбора ликвидного здания.
Компания может быть подходящим законным инструментом для HGB и операционной деятельности, но требует капитала, корпоративного контроля, лицензий, бухгалтерии и регулярной отчётности.
Отсутствие уменьшающегося срока делает конструкцию понятнее. Однако выбирать следует только объект с доказуемым спросом и реалистичной ценой, потому что вторичка Пномпеня остаётся неглубокой.
В Камбодже иностранный гражданин может владеть отдельным частным юнитом в зарегистрированном co-owned building: как правило, с первого этажа над землёй и выше, без права на землю, подземный и ground-floor уровень. Совокупная доля иностранцев ограничена 70% площади частных юнитов здания. Право на саму квартиру не уменьшается по мере течения времени, но это не делает безопасным любой проект: до оплаты проверяют статус здания, цепочку прав на землю, strata title конкретного юнита, иностранную квоту, обременения и полномочия продавца.
На Бали Hak Milik — наиболее полное право на землю — предназначено для граждан Индонезии. Иностранцу обычно предлагают leasehold, или Hak Sewa, то есть договорное право пользоваться землёй и объектом в течение определённого срока, либо более сложную законную структуру через Hak Pakai или индонезийскую компанию PT PMA с HGB. Это разные инструменты, а не разные названия «freehold для иностранца». На розничном рынке исходный leasehold часто составляет примерно 25–30 лет. Фраза «30+20+30» также не должна восприниматься как автоматически выданные 80 лет: продление и возобновление требуют отдельных юридических действий и выполнения условий.
В leasehold-договоре критичны точная дата окончания, право и механизм продления, формула будущей цены, стороны, которые обязаны подписать документы, допустимое использование, порядок строительства и ремонта, судьба улучшений после окончания срока и последствия продажи земли её собственником. Номинальная схема, при которой местный гражданин держит землю «для иностранца», не превращает покупателя в законного freehold-собственника и создаёт отдельный риск контроля.
В туристической модели Бали владелец покупает не только стены. Кто-то должен ежедневно менять цены на OTA-площадках, отвечать гостям, организовывать заселение, уборку, бельё, бассейн, сад, кондиционеры, мелкий ремонт, безопасность и работу с отзывами. Доход зависит от сезона, качества локации, рейтинга, состояния виллы, конкуренции новых объектов и дисциплины оператора. Несколько недель простоя или серия плохих отзывов способны изменить годовой результат сильнее, чем небольшая разница в цене покупки.
Официальная BPS-статистика показывает масштаб, но не доход отдельной виллы: в мае 2026 года загрузка star hotels на Бали составляла 61,16%, а non-star hotels — 37,20%. В декабре 2025 года показатели были около 60,88% и 39,61%. Вилла, район и оператор могут работать существенно лучше или хуже, поэтому гостиничные проценты используют только как фон, а не как прогноз объекта.
Законность краткосрочной аренды проверяется отдельно от права на объект. Нужны подходящее зонирование, строительные и эксплуатационные документы, корректная регистрация бизнеса и разрешённая категория размещения. Например, Pondok Wisata в официальной классификации описывает размещение в доме, где живёт владелец и сдаётся часть помещений; это не универсальная лицензия для удалённо управляемой инвестиционной виллы. Категория Vila также имеет собственное определение и требования. Местные органы применяли закрытие и снос к объектам, построенным или эксплуатируемым в protected/green zones с нарушениями. Объект, который красиво выглядит в презентации, но не соответствует разрешённому использованию, нельзя оценивать как полноценный гостиничный актив.
В Пномпене базовая модель обычно проще: один долгосрочный арендатор, договор на месяцы или год, депозит, периодические ремонты и управляющая компания здания. Однако «проще» не значит «автоматически доходнее». Слабая локация, избыток похожих студий, высокая service charge или неверно выбранный формат могут привести к долгому поиску арендатора и скидкам.
Для Бали корректный расчёт начинается с фактически полученной выручки от бронирований, а не с умножения пиковой ночной ставки на 365 дней. Рыночные листинговые ориентиры для вилл в Чангу около 9–11% gross и Семиньяке около 7–9% gross могут быть полезны только как верхнеуровневая проверка. Из выручки вычитают комиссии каналов продаж, вознаграждение оператора, уборку и бельё, utilities и расходные материалы, 10%-ный финальный налог с валового дохода от аренды земли и зданий, текущий ремонт, обслуживание бассейна и сада, замену мебели и техники, страхование, охрану, бухгалтерию и резерв на крупные работы. Дни личного проживания владельца также имеют стоимость: это либо потерянная выручка, либо период, который не должен попадать в расчёт загрузки.
Для Камбоджи годовую арендную плату уменьшают на простой, бесплатные месяцы и скидки, комиссию агента, платежи управляющей компании, ремонт, обновление мебели, налоги и административные расходы. Затем чистый операционный доход делят на полный объём вложений, включая оформление, меблировку, запуск и разумный резерв. Прогноз продавца полезен только как сценарий. Для действующего объекта запрашивают банковские выписки, историю бронирований или договоры аренды, реальные счета и P&L, а для нового — строят консервативный сценарий с отдельными допущениями по загрузке и расходам.
Сравнивать следует одинаковые показатели: net yield после всех регулярных расходов, в одной валюте и на одном горизонте. «Гарантированную доходность» проверяют как обязательство конкретной компании: кто платит, из какого денежного потока, есть ли обеспечение, что происходит при задержке строительства и можно ли взыскать обещание на практике.
У балийского leasehold есть встроенный обратный отсчёт. Следующий покупатель получает не исходные 30 лет, а срок, оставшийся на дату сделки. Чем он короче, тем важнее заранее закреплённое продление, цена продления и готовность владельца земли сотрудничать. На раннем этапе сильная локация и хорошая операционная история могут поддерживать цену, но с приближением окончания договора круг покупателей обычно сужается. Конкурировать приходится и с новыми проектами, которые предлагают свежий полный срок.
Поэтому в плане выхода фиксируют не только предполагаемую цену. Проверяют возможность уступки leasehold, согласие землевладельца, сборы, судьбу договора с оператором, наличие всех разрешений и состояние виллы. Для PT PMA дополнительно важны корпоративные документы, отчётность, обязательства и то, продаётся ли объект, право или доля компании.
Камбоджийский strata title не теряет годы, но ликвидность не гарантирована. Вторичный рынок Пномпеня тоньше, чем в крупнейших глобальных центрах, а спрос сильно различается по зданиям. Покупателю важны репутация девелопера, фактическая заселённость, управление домом, размер service charge, состояние общих зон, качество титула и цена относительно новых проектов. Реалистичный exit-план отвечает на два вопроса: кто вероятный следующий покупатель и почему он выберет именно этот юнит, а не квартиру у застройщика с рассрочкой.
Камбоджийский рынок недвижимости и аренды во многом долларизирован: цены, депозиты и договоры часто обсуждаются в долларах США, хотя официальной валютой остаётся риель. Это упрощает контроль бюджета для покупателя с USD-капиталом, но не отменяет банковский комплаенс, подтверждение источника средств и валютный риск для инвестора, чьи доходы номинированы в другой валюте.
В Индонезии внутренние платежи и расчёты в общем случае должны проводиться в рупиях. Даже если презентация и отчёт оператора показывают доллары, реальная выручка, зарплаты, закупки и большая часть расходов живут в IDR. Поэтому результат для долларового инвестора зависит не только от загрузки, но и от курса. Проверять нужно банковские выписки и P&L в исходной валюте, а не только пересчитанную таблицу.
Налоговые и транзакционные расходы зависят от структуры. В Камбодже стандартная рамка включает transfer tax при регистрации перехода и ежегодный налог на недвижимость; применение льгот и налоговая база проверяются перед сделкой. В Индонезии официальная налоговая служба указывает финальный налог 10% с валового дохода от аренды земли и зданий и 2,5% для продавца при передаче прав; BPHTB покупателя, PPAT/нотариус и местные сборы зависят от сделки и региона. Для строительства рыночный ориентир часто находится примерно в диапазоне USD 500–1 500 за м² плюс резерв 10–20%, однако спецификация, грунт, доступ, инженерия и качество отделки меняют смету. Leasehold, Hak Pakai, HGB и покупка через компанию нельзя считать по одной налоговой формуле.
Бали имеет сильное международное имя, большой туристический поток и развитую экосистему операторов, дизайнеров, подрядчиков и каналов бронирования. Для покупателя, который хочет сочетать личное использование с краткосрочной арендой и готов относиться к объекту как к бизнесу, это реальное преимущество. Но туристический спрос не исправляет слабый leasehold-договор, неверное зонирование, отсутствие лицензий или плохого оператора.
Цену тоже нельзя сводить к слову «Бали». В проверенной листинговой выборке отдельные примеры давали примерно USD 3 290 за м² в Berawa/Чангу, USD 1 610 за м² в Убуде и USD 2 710 за м² в Семиньяке. Это не районные средние и не оценка справедливой стоимости: площадь земли и строения, мебель, право, дата окончания leasehold, лицензии и операционный P&L различаются. Такой ценовой якорь допустим только после личного подтверждения конкретной виллы и документов на дату сделки.
Камбоджа рациональнее для того, кому важны зарегистрированный юнит, расчёты преимущественно в USD и более понятная долгосрочная аренда. Слабая сторона — меньшая глубина рынка и более узкий пул покупателей и арендаторов. Здесь особенно опасно покупать типовую квартиру только по высокой заявленной доходности: ликвидность создают не общие рассказы о росте страны, а конкретное здание, цена, управление и реальный городской спрос.
Практическое правило выбора простое. На Бали инвестор принимает срочность права и операционный риск в обмен на туристический потенциал. В Камбодже он получает более прямую конструкцию владения квартирой, но принимает риск тонкого рынка. Выбирать следует тот набор рисков, который можно проверить, контролировать и выдержать до выхода.
На Бали инвестор часто покупает не просто недвижимость, а оставшийся срок права и небольшой гостиничный бизнес. В Камбодже подходящий кондоминиум можно держать по зарегистрированному титулу и сдавать как обычное городское жильё. Я смотрю, сколько лет реально останется следующему покупателю на Бали, разрешена ли эксплуатация и что съедят оператор, простой и обновление виллы.
Эльвира Шамуратова
Основатель Elvira Cambodia · Associate Director в Pointer Property · стратегический партнёр NovAsia
Как правило, нет: Hak Milik на землю предназначен для граждан Индонезии. Иностранцу предлагают leasehold/Hak Sewa, законный Hak Pakai при соблюдении условий либо структуру PT PMA с HGB. Эти права различаются по владельцу, сроку, разрешённому использованию и обязанностям; nominee-схема не делает иностранца собственником Hak Milik.
Нет. Первичный срок, продление и возобновление — отдельные этапы. Нужно читать, является ли продление безусловным правом или только предметом будущего соглашения, как определяется цена, кто обязан подписать документы и что произойдёт при продаже или наследовании земли.
Зарегистрированное право на отдельный частный юнит в подходящем co-owned building не является срочным leasehold и не уменьшается каждый год. При этом иностранец не получает землю, не может владеть ground-floor/подземным юнитом, действует иностранная квота, а статус конкретного здания и титула необходимо проверить.
Обычно долгосрочная аренда квартиры в Пномпене требует меньше ежедневной операционной работы, чем краткосрочная аренда виллы на Бали. Но пассивность зависит от управляющей компании, качества объекта и контроля расходов. Передача управления оператору не отменяет риск простоя, ремонта или недостоверной отчётности.
Сравнивайте чистый операционный доход после всех повторяющихся расходов и резерва, делённый на полный капитал. Для ориентира листинговая gross yield вилл может быть около 9–11% в Чангу и 7–9% в Семиньяке, но после OTA, оператора, 10% налога на валовую аренду, уборки, utilities и содержания net будет ниже.
Нет. Покупатель оценивает оставшийся срок leasehold, возможность и цену продления, документы, лицензии, операционные показатели и состояние виллы. Даже в сильной локации короткий остаток срока или неясная структура могут сузить спрос.
Это определяется договором и правом на землю. В документе должно быть ясно, прекращается ли пользование, кому переходят улучшения, есть ли обязанность освободить участок и можно ли продлить срок. Нельзя предполагать, что построенная вилла автоматически останется у иностранного инвестора.
Да, отдельные действия могут выполняться через надлежащую доверенность и местных специалистов, но это не должна быть покупка «по презентации». В Камбодже проверяют титул, квоту, продавца и регистрацию; на Бали — землю, договор, зонирование, разрешения, лицензирование, нотариальное оформление и корпоративную структуру. Банки также проверяют источник средств и участников сделки.
Нет автоматически. Право на объект, PT PMA и иммиграционный статус — отдельные процессы. Investor KITAS или другой тип разрешения оформляется по собственным требованиям к компании, инвестициям, должности и документам; сама покупка или leasehold не создаёт статус проживания.
Первичные документы и наборы данных — с органом-издателем и датой.
Правила по Камбодже собраны в одном гайде, а не повторяются целиком на каждой странице сравнения.
Право иностранца и strata-title · Налоги, сборы и стоимость владения
Nov