Вьетнам даёт масштаб экономики и несколько сильных городских рынков, но Камбоджа позволяет войти с меньшим бюджетом, считать сделку в долларах и получить более прямой бессрочный strata-title на подходящую квартиру.
Камбоджу и Вьетнам часто ставят рядом из-за географии, быстрого развития и сравнительно доступной недвижимости. Но для иностранца это две разные сделки. Во Вьетнаме покупатель входит в большой рынок с Хошимином, Ханоем и Данангом, где спрос поддерживают местные доходы, бизнес, производство, туризм и внутренняя миграция. Одновременно нужно заранее доказать, что конкретный проект открыт иностранцам, в нужном корпусе не исчерпана квота и квартира может быть зарегистрирована на покупателя. Право иностранного физлица обычно ограничено сроком до 50 лет с возможностью одного продления ещё максимум на 50 лет.
В Камбодже рынок заметно меньше и почти весь инвестиционный разговор сводится к Пномпеню. Зато юридическая конструкция для квартиры понятнее: иностранец может владеть частным помещением в зарегистрированном кондоминиуме с первого этажа и выше, если иностранная доля не превышает 70% общей площади частных помещений. Земля в такое право не входит, а обещание будущего strata-title нужно отличать от уже выданного документа. При бюджете около 40–100 тыс. долларов в Пномпене чаще реально выбрать целый компактный юнит, тогда как в сильных городах Вьетнама тот же капитал нередко означает меньшую площадь, удалённую локацию, раннюю стадию проекта или только часть графика платежей.
Поэтому вопрос не в том, какая страна «лучше». Вьетнам логичнее покупателю, который готов платить за глубину экономики, выбирать город под конкретного арендатора и проходить более строгий юридический и банковский маршрут. Камбоджа подходит тем, кому важны долларовый расчёт, низкий абсолютный чек и более простая форма владения, но кто принимает тонкую вторичку, неоднородное качество проектов и риск длительной вакансии. Все цены, налоги и рыночные показатели ниже — ориентиры: их нужно перепроверять на дату сделки по конкретному юниту, статусу проекта и профилю покупателя.
Правила и условия сделки могут меняться: до обязательств проверьте конкретный юнит, актуальные документы и договор.
| Критерий | Камбоджа | Вьетнам |
|---|---|---|
| Право на квартиру | Бессрочный strata-title | Pink book до 50 лет |
| Во Вьетнаме sổ hồng фиксирует право иностранца и оставшийся срок; возможно одно продление до 50 лет, но не автоматическое. | ||
| Иностранная квота | До 70% площади | До 30% квартир |
| В сильном проекте 30%-ный лимит конкретного дома или блока может быть исчерпан, и тогда юнит недоступен иностранцу независимо от бюджета. | ||
| Земля | Иностранцу не принадлежит | Частной собственности нет |
| Сравнивать нужно право на жилое помещение и связанный режим землепользования, а не рекламное слово freehold. | ||
| Рабочий бюджет | US$40–100 тыс. | Чаще выше |
| В Пномпене это нередко целый компактный юнит; в крупных городах Вьетнама — меньшая площадь, пригород или часть платежей. | ||
| Валюта сделки | USD в практике | VND и банк |
| Во Вьетнаме вход, конвертация, назначение платежей и последующая репатриация требуют непрерывного документального следа. | ||
| Арендный спрос | Один концентрированный центр | Несколько крупных рынков |
| Листинговый валовой ориентир по квартирам Хошимина около 4,2%; это gross до простоя, управления, service charge, налогов и валютных расходов. | ||
| Ликвидность | Тонкая вторичка | Глубже, но дороже |
| Остаток 50-летнего срока, квота и pink book влияют на следующий круг покупателей и цену выхода. | ||
| Проверка проекта | Титул и разрешения | Список, зона, квота |
| Во Вьетнаме до депозита проверяют допуск проекта, оборонные ограничения и остаток квоты; в Камбодже — титульную цепочку и strata-title. | ||
| Регистрация покупки | Около 4% трансфера | Около 0,5% регистрации |
| База, освобождения и распределение расходов меняются; отдельно считаются юрист, нотариат, обслуживание и иные платежи. | ||
| Ценовой ориентир | Пномпень дешевле | District 1 / Thu Duc |
| Q3 2025: District 1 secondary около VND 413 млн/м²; Thu Duc часто VND 80–120 млн/м². Это ориентиры, лично подтвердить проект, юнит, площадь и дату сделки. | ||
| Рынок 2026 | Предложение давит на цены | Поставка восстанавливается |
| Savills оценивал Q1 2026 в Хошимине примерно в 1 900 новых квартир и 40% поглощения; scope и конкретный проект нужно сверять. | ||
| Связь с ВНЖ | Автоматически не даёт | Автоматически не даёт |
| Pink book, виза и право проживания оформляются по отдельным основаниям. | ||
В Пномпене этот бюджет чаще позволяет выбирать готовую студию или компактную квартиру, а не только входить в график платежей. Решение имеет смысл после проверки реального strata-title, управления и арендной микролокации.
Хошимин и Ханой дают более крупный местный спрос, а Дананг добавляет туристический и lifestyle-сценарий. За эту глубину приходится платить более высоким чеком и более сложной проверкой допуска иностранца.
Зарегистрированный strata-title не имеет обычного для иностранца во Вьетнаме обратного отсчёта 50 лет. Но наследование, состояние здания и содержание общего имущества всё равно нужно планировать заранее.
При правильном выборе города, района и формата можно опереться на более разнообразный пул арендаторов. Ключевое условие — не покупать «Вьетнам вообще», а проверить конкретный корпус, квоту, сертификат и банковский маршрут.
Долларовая цена и более прямая модель владения квартирой обычно легче для контроля. Это не отменяет проверки застройщика, титула земли, разрешений, условий возврата депозита и полномочий представителя.
Одинаковая сумма в этих странах покупает не одно и то же. В Пномпене диапазон примерно 40–100 тыс. долларов остаётся рабочим для компактных квартир: в зависимости от района, стадии и качества дома это может быть готовая студия, небольшая однокомнатная квартира либо юнит в строящемся проекте. Низкая цена сама по себе ничего не доказывает. В доме без устойчивого управления, понятных коммунальных расходов и арендаторов дешёвая квартира может годами оставаться «дешёвой» и при покупке, и при продаже. Поэтому полезнее сравнивать не цену за квадратный метр, а полный чек до получения ключей, статус титула, меблировку, сервисный сбор и реалистичную ставку аренды.
Во Вьетнаме тот же бюджет сталкивается с другой географией цен. В Ханое средняя первичная цена квартир в начале 2026 года держалась выше 100 млн VND за м² без учёта более удалённых тауншипов; даже с их включением ориентир составлял около 84 млн VND за м². В Дананге средняя первичная цена оценивалась примерно в 83 млн VND за м². В Хошимине цена особенно неоднородна: во вторичном сегменте District 1 в III квартале 2025 года приводился ориентир около VND 413 млн за м², тогда как в бывшем Thu Duc City распространённый диапазон составлял примерно VND 80–120 млн за м². Эти цифры не являются оценкой конкретной квартиры: бренд, стадия, корпус, отделка, площадь, pink book и остаток иностранной квоты меняют цену. Любой ценовой якорь нужно лично подтвердить по выбранному юниту на дату сделки.
Практический вывод: при ограниченном капитале Камбоджа чаще даёт законченный актив, а Вьетнам — доступ к более сильной экономике через компромисс по размеру, месту или сроку оплаты. Сравнивать рекламный первый взнос с полной ценой готовой квартиры нельзя. Запросите единый расчёт: договорная цена, налоги, регистрация, мебель, фонд обслуживания, проценты по рассрочке, расходы до выдачи титула и резерв на шесть–девять месяцев без арендатора.
В Камбодже иностранец может владеть частным помещением в co-owned building с первого этажа и выше; ground floor и подземные уровни для такого владения исключены. Совокупная иностранная доля не должна превышать 70% общей площади всех частных помещений здания. Это относительно широкое окно, но оно работает только там, где объект юридически оформлен как кондоминиум и на конкретную квартиру может быть выдан strata-title. Договор с застройщиком, «company structure» или обещание оформить документ после сдачи не равны уже зарегистрированному праву.
Во Вьетнаме иностранному физлицу, допущенному к въезду и не пользующемуся дипломатическими иммунитетами, доступно коммерческое жильё в разрешённых проектах вне зон, связанных с обороной и безопасностью. Лимит для квартир — не более 30% их общего числа в конкретном многоквартирном доме; для отдельных домов действует предел 250 объектов на территорию, сопоставимую с ward. В востребованном корпусе 30%-ная квота может закончиться раньше, чем общие продажи проекта. В таком случае рекламно доступная квартира юридически недоступна иностранцу, пока не появится допустимое окно или не изменится покупатель.
Право иностранца обычно фиксируется в сертификате, известном как pink book или sổ hồng, на срок до 50 лет с даты его выдачи и может быть продлено один раз ещё максимум на 50 лет. Поэтому фраза продавца «foreigners can buy» слишком общая: нужно подтвердить допуск именно проекта, корпуса и юнита, остаток квоты и возможность выдать сертификат именно этому покупателю. Эта разница влияет и на депозит. В Камбодже условием оплаты должно быть подтверждение титульной модели и права иностранца на данный этаж и тип помещения. Во Вьетнаме к этому добавляются официальный статус проекта, security-zone check и квота на дату договора. Если продавец не готов письменно вернуть деньги при невозможности зарегистрировать иностранное право, риск перекладывается на покупателя.
Сильная сторона Вьетнама — не просто население, а несколько самостоятельных городских историй. Хошимин опирается на частный бизнес, иностранные компании, промышленный пояс и большой внутренний рынок труда. Ханой сочетает государственный сектор, образование, корпоративный спрос и растущие новые районы. Дананг меньше, зато соединяет туризм, сезонное проживание, локальные сервисы и удалённую работу. Квартира, подходящая специалисту в Хошимине, не обязана работать как курортный продукт в Дананге; ожидания по планировке, сроку аренды и управлению будут различаться.
Камбоджийский рынок для иностранного инвестора гораздо сильнее сконцентрирован в Пномпене. Основной спрос формируют местные профессионалы с достаточным доходом, сотрудники международных компаний и организаций, предприниматели и экспаты. Он собирается не по всему городу, а в конкретных кварталах и вокруг офисов, школ, ресторанов и удобных маршрутов. Отчёты Knight Frank показывают высокую концентрацию обслуживаемых апартаментов в центральных районах, что подтверждает ценность микролокации, но одновременно предупреждает о конкуренции между похожими меблированными юнитами.
Доходность нельзя честно сравнить одной цифрой «страна к стране». Листинговый валовой ориентир квартир в Хошимине около 4,2% полезен только как gross benchmark, не как обещание. Для каждого объекта нужен net-модель: фактическая аренда аналогов, реальная заполняемость, комиссия агента, управление, сервисный сбор, ремонт, замена мебели, налоги и валютные расходы. Во Вьетнаме более широкий спрос не спасёт переоценённый юнит с неясным сертификатом. В Пномпене высокая заявленная доходность не компенсирует слабый дом и десять одинаковых квартир у соседних собственников.
На уровне страны Вьетнам глубже: экономика и городское население существенно крупнее, а местные покупатели создают оборот, которого Камбодже не хватает. Это важное преимущество, особенно для качественного жилья в районах с работой, инфраструктурой и ограниченным новым предложением. Но ликвидность конкретной квартиры иностранца определяется не только числом жителей. Покупателю при перепродаже нужны чистый pink book, допустимый получатель, понятный остаток срока и банковская история. Продажа другому иностранцу проходит внутри правил допуска и квоты; продажа подходящему вьетнамскому покупателю может расширить аудиторию, но не устраняет вопрос цены и документов.
Остаток 50-летнего срока имеет экономическую цену. Следующий иностранный покупатель оценивает не первоначальные 50 лет, а срок, записанный в сертификате на дату его сделки, а возможное продление нельзя заранее включать в цену как гарантированное. Чем короче остаток, тем сильнее значение документов, ликвидности для местного покупателя и дисконта относительно свежего проекта.
В Камбодже юридически понятный strata-title легче объяснить следующему иностранному покупателю, и у него нет стандартного 50-летнего срока, который уменьшается по мере владения. Зато сам вторичный рынок тоньше. Некоторые проекты продаются главным образом через застройщика, а независимых сделок между собственниками мало. Покупатель может увидеть десятки объявлений, но не знать, по какой цене объекты реально закрываются. Избыток предложения в отдельных сегментах Пномпеня и слабый спрос, отмеченный в рыночных обзорах 2025 года, требуют консервативного сценария выхода.
До покупки составьте exit memo на одну страницу: кому можно продать объект, какие документы получит новый владелец, сколько похожих юнитов уже выставлено, кто управляет показами, какие налоги удерживаются, как деньги вернутся на ваш счёт и что произойдёт, если продажа займёт 12–18 месяцев. Если ответ строится только на обещании обратного выкупа или «росте района», ликвидность не проверена.
Камбоджа остаётся высоко долларизированной экономикой: цены на городские квартиры, аренда и многие договоры на практике выражаются в долларах США. Для инвестора с долларовым капиталом это уменьшает количество конвертаций и делает доходы и расходы понятнее. Но USD-цена не защищает от переплаты, вакансии, проблем застройщика или слабого здания. Кроме того, налоги и государственные расчёты могут использовать официальную оценку и местные правила, поэтому нельзя сводить всю сделку к одному банковскому переводу застройщику.
Во Вьетнаме расчёты за жильё иностранцем должны проходить через работающие в стране кредитные учреждения или иностранные банковские филиалы. На практике важна непрерывная цепочка: источник денег, входящий перевод, конвертация в VND, назначение платежа, договор, выплаты по графику, pink book и документы на последующую продажу. Через несколько лет банк может запросить эту историю для перевода выручки за рубеж. Налог при продаже и право репатриировать деньги — разные вопросы: даже после уплаты ориентировочных 2% с полной цены сделки банк продолжит AML/KYC-проверку.
Для сравнения используйте две доходности. Первая — net yield в валюте аренды после всех расходов. Вторая — доходность в вашей базовой валюте после конвертации и банковских комиссий. В Камбодже они часто ближе друг к другу; во Вьетнаме движение VND может заметно изменить результат USD-инвестора. Курс заранее не предсказывают — его проверяют стресс-тестом, например при ослаблении местной валюты и одновременной вакансии.
Купить удалённо можно в обеих странах, но видеозвонок и нотариальная доверенность не заменяют due diligence. В Камбодже представитель должен проверить право застройщика на землю, разрешение на строительство, статус co-owned building, возможность выдачи strata-title, обременения, правила управления и точный график оплаты. Для готовой квартиры сверяют существующий титул, собственника, задолженности перед домом и государством. Для строящегося объекта в договоре нужны понятные последствия задержки, изменения планировки и невозможности зарегистрировать иностранное право.
Во Вьетнаме удалённый маршрут длиннее. До подписания проверяются въездной статус покупателя, правовой статус проекта, опубликованный провинцией допуск, отсутствие ограниченной зоны, остаток иностранной квоты и полномочия продавца. Затем оформляются легализованные документы и доверенность, открывается подходящий банковский канал, платежи привязываются к договору, а после сдачи контролируется заявление на pink book. Нельзя считать сделку завершённой только потому, что юнит передан и сдаётся: задержка сертификата влияет на перепродажу и вывод денег.
Рыночный фон тоже нужно датировать. Savills сообщал примерно о 1 900 новых квартирах в Хошимине в I квартале 2026 года и общем поглощении около 40%. Это показатель конкретного отчётного охвата, а не гарантия продаж выбранного проекта; его следует сверять с данными корпуса, ценой, квотой и фактическими договорами. Безопасный порядок одинаков по смыслу: независимый юрист до депозита, письменные условия возврата, отдельная проверка продавца и объекта, оплата только на договорный счёт и электронная папка со всеми оригиналами. Покупка квартиры сама по себе не даёт автоматического ВНЖ ни в Камбодже, ни во Вьетнаме; иммиграционный план оформляется отдельно.
Вьетнам я рассматриваю как более глубокую экономику с сильным внутренним спросом, но для иностранца там важны квота проекта, срок права и фактическая выдача сертификата. В Камбодже рынок меньше, зато подходящий strata-title бессрочный и расчёты обычно проще вести в USD. Я бы до брони сопоставила не только аренду, но и остаток срока, валютный маршрут и круг покупателей, которым юнит можно будет продать.
Эльвира Шамуратова
Основатель Elvira Cambodia · Associate Director в Pointer Property · стратегический партнёр NovAsia
Да, зарегистрированный strata-title на допустимую частную квартиру обычно не ограничен стандартным сроком 50 лет. Иностранец не получает землю и не может владеть ground floor или подземным этажом по этому режиму. Нужно проверить, что здание оформлено как co-owned building, иностранная доля укладывается в 70% площади и документ выдаётся именно на ваш юнит.
Для иностранного физлица срок владения коммерческим жильём обычно не превышает 50 лет с даты выдачи pink book. Закон предусматривает возможность одного продления ещё максимум на 50 лет, но его нельзя считать автоматическим заранее. Перед покупкой вторички нужно видеть, сколько времени остаётся и как это повлияет на следующего покупателя.
Нет. Во Вьетнаме нужны подтверждения допуска проекта, отсутствия оборонных или безопасностных ограничений и остатка 30%-ной квоты в конкретном доме или блоке на дату договора. В сильном корпусе лимит может быть уже исчерпан. В Камбодже проверяют расчёт иностранной доли по площади и возможность регистрации strata-title.
В Пномпене такой бюджет чаще позволяет купить целую компактную квартиру. В Хошимине, Ханое или Дананге он чаще ведёт к меньшей площади, удалённой локации, вторичному объекту или рассрочке. Это ориентир, а не правило: сравнивать нужно итоговую цену до титула, качество дома, арендатора и расходы, а не рекламный первый взнос.
У Вьетнама больше потенциальных арендаторов и несколько самостоятельных городов, но спрос очень локален по району и формату. Листинговый валовой ориентир Хошимина около 4,2% не заменяет net-расчёт. В Пномпене рынок меньше и сильнее сосредоточен в центральных и деловых микролокациях.
Закон допускает покупку иностранцем жилья у другого иностранного собственника, но новый покупатель и объект должны соответствовать правилам допуска, квоте и иным ограничениям. До сделки проверяют pink book и оставшийся срок. Продажа подходящему вьетнамскому покупателю может расширить аудиторию, однако цена, налоги и банковские документы всё равно определяют реальную ликвидность.
В Камбодже ориентир по налогу на передачу собственности — около 4% оценочной базы; возможен ежегодный налог на недвижимость по действующим правилам. Во Вьетнаме регистрационный сбор для жилья обычно около 0,5% расчётной стоимости, а физический продавец обычно платит 2% полной цены продажи. Дополнительно считаются юрист, нотариат, переводы, обслуживание, фонд ремонта и договорные платежи. Всё проверяется на дату сделки.
Удалённая покупка возможна через правильно оформленного представителя и банковский маршрут, но набор документов и допустимость доверенности проверяются до подписания. Сама недвижимость не даёт автоматического вида на жительство ни в одной стране. Покупку, налоговый статус, визу и право долгосрочного пребывания нужно планировать как отдельные процессы.
Нет. Pink book подтверждает зарегистрированное право на жильё и его срок, но не является иммиграционным документом. Виза, временное проживание и иные статусы оформляются отдельно и по собственным основаниям.
Первичные документы и наборы данных — с органом-издателем и датой.
Правила по Камбодже собраны в одном гайде, а не повторяются целиком на каждой странице сравнения.
Право иностранца и strata-title · Налоги, сборы и стоимость владения
Nov