Нужен более доступный вход и азиатский рынок роста → Камбоджа.
Если важнее ЕС, евро и зрелый туристический рынок → Греция.
Зависит от вашей цели и горизонта; сравниваются два рынка, а не два конкретных объекта.
Греция предлагает право ЕС, глубокий туризм, полноценную собственность и Golden Visa с зональными порогами, но требует большего капитала и ежегодных налогов; Камбоджа дешевле и проще в USD, однако не даёт европейского ВНЖ и слабее по данным и перепродаже.
Грецию и Камбоджу можно сравнивать только после ответа на главный вопрос: покупатель ищет инвестиционный актив или инвестицию вместе с европейским миграционным маршрутом. В Греции недвижимость может стать основанием для Golden Visa, но актуальный порог зависит от адреса и типа сделки. Покупка, оценка, площадь, назначение объекта, оплата и одобрение проверяются отдельно. Квартира не выдаёт ВНЖ автоматически и не становится хорошей только потому, что подходит под программу.
Пномпень предлагает другую логику. Иностранцу доступен подходящий кондоминиум по strata-title выше уровня земли, расчёты и аренда часто идут в USD, а рабочий бюджет существенно ниже Афин и большинства греческих туристических зон. Нет европейского статуса, официальных comparables меньше, а круг покупателей на вторичке уже. Зато инвестор не обязан блокировать €400 000–800 000 ради адресного порога.
Правильное сравнение разделяет стоимость ВНЖ и качество недвижимости. Для каждой страны считаются входные налоги, ежегодные расходы, чистая аренда, ограничения краткосрока и цена выхода. Все пороги, ставки и индексы ниже — ориентиры, проверяемые на дату сделки по конкретному адресу, правовому режиму и заявителю.
Правила и условия сделки могут меняться: до обязательств проверьте конкретный юнит, актуальные документы и договор.
| Критерий | Камбоджа | Греция |
|---|---|---|
| Право иностранца | Strata выше земли | Прямая собственность |
| В Греции отдельные приграничные зоны требуют дополнительной проверки. | ||
| Иностранная квота | До 70% площади | Нет квоты здания |
| Камбоджийский лимит считается по площади частных помещений. | ||
| Валюта | Обычно USD | EUR |
| Доход и выход следует считать в базовой валюте инвестора. | ||
| Golden Visa | Нет маршрута ЕС | €250k/400k/800k |
| Порог зависит от зоны и специальной категории; покупка не равна автоматическому одобрению. | ||
| Стандартный объект GV | Не применимо | 1 объект, от 120 м² |
| Требование относится к обычным зонам €400k/€800k; проверить адрес и действующую редакцию. | ||
| Налог при покупке | Около 4% базы | Около 3,09% |
| Греческий ориентир — 3% плюс муниципальный сбор; база и освобождения проверяются. | ||
| Ежегодный налог | Налог на недвижимость | ENFIA |
| Сумма зависит от налоговой стоимости, характеристик и владения; считать по конкретному объекту. | ||
| Налог на аренду | Зависит от структуры | Прогрессивный |
| С 2026 действует промежуточная ставка 25% для части дохода; точные скобки проверить на дату. | ||
| Рост цен | Официальных рядов меньше | Афины +5,2% г/г |
| Индекс Банка Греции за Q1 2026 предварительный и не оценивает конкретную улицу. | ||
| Краткосрочная аренда | Зависит от здания | Реестр и ограничения |
| Адрес, регистрация, назначение и правила Golden Visa проверяются до расчёта. | ||
| Ликвидность | Тонкая вторичка | Шире рынок ЕС |
| Остров, Афины и провинция — разные рынки; высокая цена не гарантирует выход. | ||
Golden Visa остаётся рабочим маршрутом при правильной зоне, объекте и полном иммиграционном файле. Инвестиционное качество квартиры нужно проверять отдельно от статуса.
Такой капитал даёт реальный выбор в Пномпене, но почти не участвует в стандартных греческих визовых порогах. Компромисс — более слабая вторичка и отсутствие ЕС-бонуса.
Полноценная собственность, туристическая инфраструктура и широкий выбор локаций сильнее. Нужно принять ENFIA, обслуживание и сезонность выбранного адреса.
Регистрация, локальные ограничения и возможный запрет для визового объекта должны быть подтверждены. В Пномпене краткосрок также зависит от правил здания и оператора.
Ниже чек и USD-операционка оставляют больший резерв. Это преимущество не работает без готового титула, арендатора и консервативной цены перепродажи.
После реформы Греция использует несколько уровней инвестиций. Порог €800 000 действует для Аттики, региональной единицы Салоники, Миконоса, Санторини и островов с населением свыше установленного лимита; €400 000 — для остальных территорий. Для стандартных категорий обычно требуется один объект площадью не менее 120 м². Пороги и география проверены по официальным материалам на 03.08.2026 и должны быть подтверждены по точному адресу перед договором.
Эти цифры меняют не только бюджет, но и качество выборки. В зоне €800 000 инвестор может быть вынужден объединить миграционную цель с дорогим локальным рынком. В зоне €400 000 выбор шире, но слабая провинциальная квартира не становится ликвидной из-за соответствия порогу. Оплата, оценка, нотариальный акт и заявление остаются отдельными этапами.
Камбоджа не имеет такой карты: иностранный strata-юнит не даёт европейского ВНЖ, зато не требует подгонять цену под иммиграционную ступень. Для чистого инвестора это позволяет выбирать объект по аренде и выходу; для миграционного покупателя отсутствие статуса — существенный минус.
Банк Греции сообщил, что цены квартир в стране в I квартале 2026 года выросли примерно на 5,7% год к году, а в Афинах — на 5,2%. Для Салоник показатель составлял около 6,4%. Данные предварительные, относятся к Q1 2026 и проверяются на дату сделки; они не заменяют оценку конкретного дома.
Афины состоят из рынков с разным арендатором: деловой центр, студенты, семьи, туристы, прибрежные районы и дорогие южные пригороды. Дом без лифта, плохой энергетический класс, незаконная перепланировка или шумная улица могут продаваться с дисконтом даже при росте городского индекса. Острова ещё сильнее зависят от сезона, транспорта и ограниченного предложения услуг.
Пномпень имеет меньше официальных рядов и comparables, что делает анализ труднее. Здесь нельзя заменить отсутствие данных прайсом застройщика. По запросу клиента сравниваются готовые юниты того же района, фактическая аренда, common charges и срок экспозиции. Греция даёт больше данных; Камбоджа требует большего запаса безопасности.
Порог €250 000 сохранился для специальных случаев, прежде всего законного изменения назначения коммерческого объекта в жилой и восстановления охраняемого здания. Это не дешёвая Golden Visa для любой квартиры. Для конверсии изменение назначения должно быть завершено в предусмотренный момент, а охраняемый объект несёт обязательства по восстановлению. Категория, документы и актуальная процедура проверяются на дату сделки.
Цена ниже стандартного зонального порога часто означает дополнительную работу: разрешения, технический аудит, строительный бюджет, сроки и риск, что объект не выполнит условия. Инвестор должен понимать, кто отвечает за завершение, что произойдёт при отказе и можно ли сдавать или продавать объект после выдачи разрешения.
В Камбодже низкий чек также не равен скидке без причины. Он может отражать раннюю стадию, периферийную локацию, небольшой метраж или ещё не выданный strata-title. В обеих странах специальная правовая конструкция должна оцениваться дороже по due diligence, а не дешевле из-за привлекательного порога.
Греческая краткосрочная аренда требует регистрации объекта в реестре AADE, корректного объявления номера, деклараций дохода и соблюдения текущих требований безопасности и эксплуатации. В отдельных районах Афин выдача новых регистраций ограничивалась и такие меры продлены на 2026 год; адрес и дата проверяются до покупки. Правила здания и местные ограничения остаются отдельным слоем.
Для объектов Golden Visa действуют специальные ограничения использования, которые могут исключать краткосрочную аренду в зависимости от категории и действующей редакции закона. Поэтому нельзя сначала строить Airbnb-модель, а потом предполагать, что тот же объект без ограничений сохранит миграционную функцию. Письменное заключение должно связать конкретный адрес, основание ВНЖ и договор управления.
Пномпень не имеет сопоставимого национального туристического потока, но краткосрок тоже не гарантирован: condominium rules, лицензия оператора, уборка и сезонные командировки влияют на результат. Долгосрочная корпоративная аренда часто лучше соответствует столичному активу.
Греческий собственник ежегодно платит ENFIA, рассчитанный на основе налоговой стоимости, зоны и характеристик имущества. Сумму нельзя надёжно вывести из цены объявления; её запрашивают по конкретной налоговой записи и пересчитывают при изменении правил. Кроме ENFIA остаются common charges, страхование, коммунальные минимумы, обслуживание и муниципальные платежи.
Арендный доход облагается прогрессивно. С 2026 года введена промежуточная ставка 25% для части дохода между €12 000 и €24 000; остальные ступени и возможные льготы проверяются по текущему налоговому руководству. Пустой объект не создаёт аренды, но продолжает генерировать ENFIA и эксплуатационные расходы.
В Камбодже ежегодный налог и common charges обычно ниже в абсолютной сумме, но простой может сильнее ударить по небольшой арендной базе. Сравнение ведётся по net cash flow после полного года, а не по лучшему месяцу. Все ставки и пороги проверяются для владельца и периода дохода.
Греческий готовый объект может быть продан местной семье, покупателю из ЕС, международному lifestyle-клиенту или инвестору Golden Visa — если адрес, цена и документы подходят. Евровая банковская система и нотариальный реестр дают больше ориентиров. Однако объект, купленный ровно под визовый порог с премией, может оказаться неудобным для обычного местного покупателя.
Пномпень предлагает ниже абсолютный чек и более простую USD-модель. На выходе круг уже: иностранный инвестор сравнивает вторичную квартиру с новым фондом, рассрочкой и обещаниями управления. Готовый strata-title, фактическая аренда и разумный размер юнита становятся обязательными.
Греция сильнее по потенциальной аудитории, Камбоджа — по капиталоёмкости входа. Оба рынка следует тестировать без роста цены: вычесть налог передачи, ENFIA или местный налог, комиссию, ремонт и долгий маркетинг. Ликвидность принадлежит конкретному адресу, а не флагу страны.
Греция для меня — это прежде всего выбор между европейским lifestyle, туристической моделью и миграционной задачей, а не просто высокая сезонная аренда. Пномпень предлагает более доступный городской актив в USD без Golden Visa, но с меньшим рынком перепродажи. Я проверяю, действительно ли объект подходит под нужный статус, сколько месяцев он работает без летнего пика и что остаётся после ENFIA, управления и ремонта.
Эльвира Шамуратова
Основатель Elvira Cambodia · Associate Director в Pointer Property · стратегический партнёр NovAsia
Для Аттики используется уровень €800 000 в стандартной категории. Требования к одному объекту, площади, оплате и заявлению проверяются по точному адресу и действующим правилам на дату сделки.
В территориях вне зон €800 000, если объект соответствует стандартной категории. География, минимальная площадь и один объект подтверждаются нотариусом и иммиграционным юристом.
Нет. Этот уровень предназначен для специальных категорий, например законной конверсии в жильё или восстановления охраняемого здания. Документы и завершение работ критичны.
Нет. Нужны допустимый объект, подтверждённая оплата, нотариальные и регистрационные документы, заявление и одобрение. Адрес или оценка могут не пройти требования.
Ориентир — 3% transfer tax плюс муниципальный сбор, что даёт около 3,09%, но база, освобождения и текущий режим проверяются на дату договора.
Не следует предполагать это. Категория программы, специальные ограничения, реестр AADE, адресные меры и правила здания должны быть проверены письменно до покупки.
Она позволяет вложить меньше USD и выбирать по аренде, не подгоняя цену под визовый порог. Компромисс — более слабые данные, тонкая вторичка и отсутствие статуса ЕС.
Первичные документы и наборы данных — с органом-издателем и датой.
Правила по Камбодже собраны в одном гайде, а не повторяются целиком на каждой странице сравнения.
Право иностранца и strata-title · Налоги, сборы и стоимость владения
Nov