Камбоджа или Испания: где покупать после отмены Golden Visa

Сравнение по пунктам (нажмите строку — покажем нюанс)

Кому какой рынок

После 3 апреля 2025 квартира снова отделена от ВНЖ

Испания прекратила выдачу новых инвестиционных виз по недвижимости: отмена вступила в силу 3 апреля 2025 года. Дата проверена по официальной публикации BOE и должна учитываться для новых заявителей. Существующие разрешения и продления рассматриваются по переходным правилам, но новая покупка больше не создаёт право подать по прежнему порогу €500 000.

Это не делает испанскую недвижимость хуже. Оно убирает миграционную премию, которая могла поддерживать определённый сегмент дорогих объектов. Покупатель теперь должен оценивать квартиру по обычным критериям: цена на той же улице, состояние дома, IBI, comunidad, аренда, лицензия, энергетический сертификат и круг будущих покупателей.

Камбоджийская квартира также не даёт автоматического статуса ЕС или гражданства. Разница в том, что Пномпень никогда не требовал покупать дорогой объект ради визового порога. Для инвестора это позволяет сосредоточиться на меньшем USD-чеке; для семьи, планирующей европейскую резиденцию, Испания требует отдельного миграционного маршрута — digital nomad, non-lucrative, work или другой подходящий режим.

24% с валовой аренды меняют математику покупателя из СНГ

Нерезидент Испании, который не является резидентом ЕС или ЕЭЗ, в общем случае платит IRNR по ставке 24% с валового дохода от аренды без обычного вычета процентов, ремонта, comunidad и управления. Ставка проверена по Agencia Tributaria на 03.08.2026 и должна быть подтверждена по налоговому статусу, соглашению и периоду дохода. Для резидентов ЕС/ЕЭЗ действует иной режим, обычно 19% с допустимыми расходами.

Разница превращает привлекательную валовую ставку в гораздо более скромный денежный поток. Допустимая цена аренды не должна оцениваться без простоя, IBI, страхования, comunidad, ремонта, агента и налога. Даже незанятая квартира может создавать вменённый доход нерезидента и обязанность по декларации.

В Камбодже налоговый результат зависит от структуры владения, оператора и вида услуги, но нет испанского универсального для многих СНГ-инвесторов 24-процентного удержания с валового дохода. Это потенциальное преимущество Камбоджи. Оно не компенсирует слабую загрузку или некачественное управление, поэтому обе модели сравниваются по net cash flow после полного года.

ITP, IVA и AJD зависят от типа объекта и региона

Испанская вторичка обычно облагается ITP, ставка которого устанавливается автономным сообществом и может зависеть от цены, возраста покупателя, статуса семьи или назначения жилья. Новая жилая недвижимость обычно облагается IVA 10%, а также AJD по региональной ставке. Ориентиры проверены на 03.08.2026; точный расчёт готовится по автономии, договору и дате.

До подписания arras покупатель должен видеть all-in budget: налог, нотариус, реестр, abogado, банковские расходы, оценку, ремонт и мебель. Arras часто создаёт существенный риск потери депозита, поэтому финансирование, legal due diligence и лицензии проверяются заранее.

В Камбодже базовый ориентир налога на передачу — около 4% установленной налоговой базы, с временными льготами для некоторых сделок. Система компактнее, но налоговая база, распределение платежей и регистрация требуют подтверждения. Испания сильнее по прозрачности процедуры; Камбоджа — по меньшей абсолютной сумме входа.

Туристическая лицензия принадлежит адресу, не стране

Испания не имеет единого ответа «можно ли Airbnb». Автономия, муниципалитет, зонирование, тип жилья, регистрационный номер и правила comunidad de propietarios могут дать разные результаты. Барселона планирует прекратить действующие лицензии туристических квартир к концу 2028 года, а Балеарские острова и другие рынки применяют собственные ограничения; даты и адресный режим проверяются перед покупкой.

Национальная регистрация краткосрочной аренды повышает прозрачность, но не легализует объект, который не получил региональное или муниципальное разрешение. Покупатель должен увидеть действующую лицензию, возможность её передачи, отсутствие запрета дома и историю деклараций. Лицензия продавца не всегда автоматически переходит к покупателю.

В Пномпене туристическая модель слабее по глубине, а condominium rules или оператор могут запретить короткие заезды. Сильнее выглядит долгосрочная корпоративная аренда. В обоих случаях квартира должна иметь законный fallback: если посуточная сдача прекращается, сможет ли обычный арендатор платить достаточную ставку?

Глубокая вторичка не спасает переоценённый курортный лот

Испания имеет огромный объём сделок, ипотечных оценок и публичных индексов. INE сообщил рост индекса цен жилья в I квартале 2026 года на 12,9% год к году, включая 9,1% для нового и 13,5% для вторичного жилья; данные проверены по релизу Q1 2026 и являются национальными ориентирами. Registradores также фиксировали рост средней цены за м², но методики и охват различаются.

Высокий индекс не означает, что апартаменты в слабом курортном комплексе ликвидны. Покупатели оценивают транспорт, круглогодичные услуги, comunidad, энергетический класс, ограничения аренды и предложение аналогичных квартир. Объект, купленный по иностранному прайсу, может потребовать дисконта к местному рынку.

Пномпень публикует гораздо меньше официальных рядов. Это слабость, но она должна вести к более строгим comparables, а не к слепому доверию первичному прайсу. По запросу клиента собираются реальные конкуренты, аренда и срок экспозиции в том же здании или районе.

USD-доход проще считать, евро-актив проще продать

Пномпень даёт долларовую операционку: цена, аренда и график платежей часто выражены в USD. Это удобно инвестору с долларовым капиталом, особенно при небольшом чеке. Но продажа готовой квартиры может занять время, а собственник конкурирует с новостройками, рассрочкой и маркетинговыми бонусами.

Испания требует работы в евро, но предлагает шире рынок покупателей: местные семьи, европейцы, ипотечные клиенты, lifestyle-покупатели и инвесторы. Хороший объект в сильной локации может иметь больше путей выхода. Налоговая и регуляторная нагрузка выше, а нерезидент-продавец также сталкивается с 3-процентным удержанием от цены как авансом в счёт окончательного налога; применимость проверяется на дату продажи.

Выбор — между простотой валютного потока и глубиной рынка. Камбоджа сильнее по размеру капитала и потенциальной номинальной доходности; Испания — по доказательствам и аудитории. Обе покупки нужно стресс-тестировать без роста цены и с длительным сроком экспозиции.

Мнение эксперта

Испанский рынок понятнее на выходе: больше местных покупателей, банковских оценок и готового фонда, но налоги, правила аренды и защита арендатора сильно меняются по региону. В Камбодже проще начать с меньшего бюджета, зато ошибку в проекте продать сложнее. Я сравниваю net rent после всех сборов, юридическую возможность выбранной аренды, долги сообщества и реальные сделки в том же доме.

Эльвира Шамуратова

Основатель Elvira Cambodia · Associate Director в Pointer Property · стратегический партнёр NovAsia

Страница эксперта →

Частые вопросы

Камбоджа: общие юридические проверки

Правила по Камбодже собраны в одном гайде, а не повторяются целиком на каждой странице сравнения.

Право иностранца и strata-title · Налоги, сборы и стоимость владения

Что сравнить дальше

• Камбоджа или Албания — сравнение близкого сценария.
• Камбоджа или Болгария — сравнение близкого сценария.
• Камбоджа или Греция — сравнение близкого сценария.
• Все сравнения по регионам — компактный индекс без повторения полного гида.