NovКто арендует жильё в Пномпене: как проверить спрос до покупки
Главная ошибка при покупке под аренду — начинать с вопроса «какая доходность в Пномпене». У города нет одной квартиры, одного арендатора и одной ставки. Студия в новой башне на окраине и двухкомнатная квартира в обжитом центре живут в разных рынках, и усреднение их между собой даёт число, которое не описывает ни одну реальную сделку. Эта страница — не сводка ставок, а рабочий порядок: как проверить спрос на конкретный ваш объект собственными руками.
Почему мы не публикуем среднюю ставку по городу
Средняя цифра выглядит удобно и почти всегда вводит в заблуждение. Ставка аренды в Пномпене зависит от района, конкретного здания, этажа, состояния мебели, включённых услуг и срока договора — и разброс внутри одного дома бывает больше, чем разница между районами. Добавьте к этому, что ставки меняются в течение года, а новые башни выходят на рынок неравномерно, и любая «средняя по Пномпеню» устаревает быстрее, чем вы дочитаете страницу.
Поэтому мы сознательно не публикуем здесь: единую доходность для всего города; среднюю ставку без указания выборки и даты; данные объявлений в качестве фактически полученной аренды; гарантированную доходность застройщика как рыночный ориентир; один удачный кейс как статистику; бюджет BKK1 как бюджет всего города; краткосрочную аренду вперемешку с долгосрочной; аренду строящегося проекта наравне с готовым зданием; и цифры продавца без указания, что это цифры продавца.
Если вам где-то называют одну ставку «по Пномпеню» — спросите, по какой выборке, за какой период и по фактическим договорам или по объявлениям. Ответ на этот вопрос обычно объясняет всё.
Не смешивайте кондоминиумы и сервисные апартаменты
В одном городе могут одновременно существовать несколько рынков аренды с разной логикой спроса. В отчёте Knight Frank Cambodia «Cambodia Real Estate Highlights H2 2025», опубликованном 16 февраля 2026 года, отдельно указаны 63 334 квартиры в кондоминиумах и 9 096 единиц в сервисных апартаментах Пномпеня. У сервисных апартаментов иная структура услуг, оператор, срок проживания и способ формирования ставки, поэтому их показатели нельзя переносить на частную квартиру в кондоминиуме.
В том же отчёте средняя заполняемость сервисных апартаментов международного класса за второе полугодие 2025 года оценена примерно в 39%, а 93% всего предложения сервисных апартаментов было сосредоточено в центральной части города. Эти числа не являются оценкой заполняемости частных кондоминиумов. Для решения о покупке используйте только выборку того же типа недвижимости, того же срока аренды и сопоставимого уровня обслуживания; иначе внешне точная цифра отвечает не на ваш вопрос.
Правильный порядок проверки
- Определите конкретный сегмент арендатора, на которого вы рассчитываете.
- Найдите сопоставимые готовые юниты — тот же тип, та же локация, то же оснащение.
- Разделите запрашиваемую ставку (asking) и фактическую по договору (achieved).
- Измерьте срок экспозиции и заложите простой.
- Посчитайте все расходы, а не только очевидные.
- Ответьте, почему арендатор выберет именно ваш объект, а не соседний.
- Прогоните стресс-тест: что будет при ставке ниже и поиске дольше.
Порядок важен. Если начать с шестого шага, вы будете подгонять данные под уже принятое решение.
Стройте воронку сдачи, а не счётчик обращений
Количество сообщений само по себе ничего не доказывает. Попросите управляющего фиксировать источник обращения, соответствие бюджета и срока, состоялся ли просмотр, поступило ли предложение, был ли согласован договор и внесён ли первый платёж. Для каждого потерянного кандидата нужна короткая причина: цена, состояние квартиры, район, правила дома, срок аренды, документы или способ оплаты.
Такая последовательность показывает место, где спрос перестаёт быть реальным. Много обращений без просмотров обычно означает слабое качество аудитории или несоответствие объявления. Просмотры без предложений чаще указывают на цену, комплектацию или впечатление от дома. Согласованные условия без подписанного договора требуют проверки документов, платежной механики и скорости работы управляющего. Сравнивайте воронки только по сопоставимым квартирам и одному периоду, иначе результат будет зависеть от сезона и рекламного канала.
Кто снимает: рабочие сегменты
Это гипотезы для проверки, а не утверждения о рынке. Смысл таблицы в том, чтобы вы выбрали один-два сегмента и проверили их по конкретным договорам, а не рассуждали «в Пномпене снимают экспаты».
| Сегмент | Вероятная потребность | Что нужно подтвердить |
|---|---|---|
| Сотрудник международной компании | Центр, мебель, рабочее место, сервис | Бюджет, срок договора, предпочитаемые здания |
| Специалист NGO или дипмиссии | Безопасность, управление, тишина, парковка | Реальные договоры и требования нанимателя |
| Предприниматель | Гибкий район, интернет, транспорт | География работы и платёжеспособный бюджет |
| Преподаватель, специалист образования | Доступ к школе или университету | Ежедневный маршрут и компенсация жилья |
| Молодой местный профессионал | Цена, современный формат, транспорт | Реальный бюджет, а не желаемый |
| Семья | 2–3 спальни, школа, хранение, парковка | Фактическая ставка и срок аренды |
| Студент | Доступность, компактность | Реальный спрос и конкуренция за юнит |
| Долгосрочный иностранный резидент | Район, сервис, предсказуемые расходы | Причины, по которым продлевают договор |
| Корпоративный арендатор | Документы, стандарты, выставление счетов | Кто подписывает договор и кто платит |
Один и тот же юнит может быть отличным для одного сегмента и неинтересным для другого. Студия без рабочего места и с плохим интернетом не подходит удалённому специалисту, каким бы красивым ни был вид.
Запрашиваемая и фактическая ставка: главная разница
Asking rent — то, что собственник хочет получить и что вы видите в объявлении. Achieved rent — то, что записано в подписанном договоре.
Между ними обычно помещаются: торг, бесплатный месяц, включённый интернет, мебель за счёт собственника, уборка, комиссия агента, ремонт под конкретного жильца, более длинный срок договора, уступка по депозиту, оплата нескольких месяцев вперёд.
Из-за этого две одинаковые на вид цифры несопоставимы. Договор на 800 долларов с одним бесплатным месяцем в год — это не то же самое, что договор на 760 долларов без всяких уступок; во втором случае собственник получает больше. Поэтому, называя фактическую ставку, всегда указывайте состав предложения.
Как считать эффективную ставку
Формула простая и она защищает от самообмана:
Эффективная месячная аренда = (сумма всех арендных платежей за срок договора − стоимость уступок собственника) / число месяцев договора.
Коммунальные услуги и расходы, которые фактически несёт владелец, показываются отдельной строкой, а не прячутся внутрь ставки. Если вы включили интернет и уборку, вы платите за них каждый месяц — это уменьшение вашего дохода, а не «приятный бонус арендатору».
Срок экспозиции и простой
Срок экспозиции считается от даты первой публикации объявления до подписанного договора либо до снятия объявления с подтверждённой причиной. Ключевое слово — подтверждённой.
Исчезновение объявления не доказывает, что квартиру сдали. Возможные причины: собственник передумал сдавать; объявление истекло по сроку размещения; агент удалил старое и создал новое; юнит ушёл на ремонт; ставку решили изменить; объявление вообще было дубликатом другого. Если вы считаете такие исчезновения сдачами, вы получите красивую и полностью выдуманную скорость сдачи.
Дальше — простой. Двенадцать месяцев полной аренды в год нельзя закладывать автоматически: между арендаторами есть пауза на поиск, а между договорами — уборка, мелкий ремонт, иногда обновление мебели. Считайте минимум три сценария:
| Сценарий | Что в нём меняется |
|---|---|
| Позитивный | Ставка на уровне лучших сопоставимых договоров, быстрый поиск, длинный договор |
| Базовый | Ставка по медиане фактических договоров, обычный срок поиска, одна смена арендатора |
| Негативный | Ставка ниже базовой, поиск заметно дольше, дополнительные расходы на подготовку квартиры |
Негативный сценарий обязан включать снижение ставки, а не только один месяц простоя. Простой почти никогда не приходит один: если квартира долго не сдаётся, обычно приходится ещё и подвинуться в цене.
Что арендатор оценивает на самом деле
Полезное упражнение — пройти путь арендатора целиком, а не смотреть на квартиру глазами собственника.
До входа в квартиру: район, дорога к дому, освещение улицы вечером, парковка, доступность такси, лобби, охрана, ожидание лифта, запахи и шум в общих зонах.
В квартире: есть ли где работать, скорость интернета, кондиционеры и их шум, естественный свет, кухня, места хранения, стиральная машина, горячая вода, шумоизоляция, состояние матраса и мебели, посуда, вид из окна.
После заселения: скорость устранения поломок, доступность управляющего, прозрачность счетов, правила для гостей, реально ли работают бассейн и спортзал, уборка общих зон, насекомые, перебои с водой и электричеством, условия продления договора.
Красивый rooftop не компенсирует слабый интернет, шум по ночам и кондиционер, который чинят две недели. Именно эти вещи определяют, продлит арендатор договор или съедет через год, а смена арендатора стоит вам денег.
Продление договора сильнее первой сдачи
Первую аренду можно получить за счёт скидки, повышенной комиссии агенту, бесплатного периода или эффекта нового дома. Продление показывает другое: готов ли человек остаться после реального опыта жизни в квартире и по какой эффективной ставке. Поэтому сведения о продлениях полезнее рекламного заявления о том, что все квартиры быстро нашли арендаторов после запуска.
Запросите обезличенную выборку договоров, срок которых закончился: какие арендаторы продлили договор, изменилась ли ставка или льгота, кто выехал и почему, сколько длился последующий простой и повторялись ли жалобы на интернет, шум, кондиционирование, лифты или управление домом. Не включайте в один расчёт квартиры собственников, краткосрочные размещения, бесплатное проживание и объекты внутри GRR: у них другая экономическая логика.
Конкуренция внутри собственного здания
Это то, что чаще всего упускают. В крупном кондоминиуме десятки собственников сдают одинаковые планировки, и ваш главный конкурент живёт не в соседнем районе, а на четыре этажа ниже.
Проверьте до покупки: сколько активных объявлений в этом же доме по вашему типу юнита; кто ими управляет; одинаково ли меблированы квартиры; есть ли собственник, который сознательно демпингует; есть ли официальный rental pool от управляющей компании; нет ли конфликта с гостиничной или сервисной частью здания; разрешена ли в доме краткосрочная аренда; какая комиссия у управляющего и можно ли его сменить; есть ли правило минимальной ставки; и, главное, сколько квартир в доме ещё не передано собственникам — они выйдут на рынок аренды одновременно.
Считайте предложение на дату передачи квартиры
Рынок, который вы видите при бронировании, может отличаться от рынка, на который квартира выйдет после передачи. По данным Knight Frank Cambodia за второе полугодие 2025 года, два завершённых проекта добавили 1 770 квартир, а общий объём предложения кондоминиумов достиг 63 334 единиц, что было на 9,6% больше, чем годом ранее. Это не прогноз для конкретного дома, а иллюстрация того, как несколько передач способны заметно изменить конкуренцию за арендатора.
До покупки составьте календарь фактических, а не только объявленных передач сопоставимых проектов в вашем районе. Отдельно отметьте одинаковые планировки, непроданный остаток застройщиков, квартиры под управлением единого оператора и проекты с переносами сроков. Затем обновляйте картину перед собственной передачей: задержка конкурента может временно облегчить сдачу, а одновременный выход нескольких домов — увеличить простой и давление на ставку.
Чистая доходность: что вычитать
Чистый доход = фактически полученная аренда − простой − комиссия агента − управление − взносы дома (service charge) − ремонт и подготовка между арендаторами − налоги − страхование − обновление мебели − банковские расходы.
Чистая доходность = чистый доход / весь вложенный капитал.
Весь вложенный капитал — это не только цена по договору купли-продажи. Сюда входят сделочные расходы и регистрация, меблировка, запуск аренды, резерв на непредвиденное и все дополнительные платежи до передачи ключей. Если считать доходность от одной только цены квартиры, результат будет завышен на заметную величину.
Подробный разбор расчёта с формой — в материале как рассчитать реальную доходность квартиры в Пномпене, а точку окупаемости удобно проверять через расчёт безубыточности аренды.
Если проект предлагает гарантированную доходность
Программа гарантированной аренды (GRR) не отменяет проверку обычного рынка — она её только откладывает. Обязательные вопросы: кто именно обязан платить (застройщик, управляющая компания, отдельное юрлицо); из каких денег идут выплаты; с какого момента начинается программа и связана ли она с передачей ключей; какие расходы включены; кто и за чей счёт меблирует; может ли владелец сам пользоваться квартирой; что происходит при задержке выплаты; есть ли обеспечение; в какой валюте; как расторгнуть; не завышена ли цена квартиры относительно сопоставимых объектов именно из-за программы; и что будет со ставкой после её окончания.
Последний пункт решающий. Если после окончания программы ваша квартира выходит на обычный рынок, вам всё равно нужны фактические ставки по сопоставимым юнитам — то есть вся работа с этой страницы.
Как собрать собственную выборку
Если вы хотите не читать чужие обобщения, а получить свой ответ, вот минимальная методика. Это наши требования к качеству данных, а не рыночная статистика.
Для вывода по одному сегменту желательно иметь: 20–30 активных объявлений; 8–10 фактических договоров или подтверждённых выписок от собственников; не менее трёх разных зданий; одну и ту же категорию юнита; один и тот же период наблюдения; сопоставимый состав мебели и включённых услуг. Если выборка меньше — вывод честнее пометить как предварительный.
По каждой записи фиксируйте: дату, район и микролокацию, здание, тип юнита, площадь и то, как она измерена (общая или полезная), этаж и вид, состояние и меблировку, запрашиваемую ставку, фактическую ставку, срок экспозиции, простой, срок договора, включённые расходы, комиссию управляющего, сегмент арендатора, источник и степень доверия к нему.
И отдельно про источники: брокер видит только свой сегмент, а управляющий — только своё здание. Берите несколько независимых источников, записывайте роль каждого, отделяйте факт от мнения, фиксируйте конфликт интересов и хотя бы часть ответов проверяйте документом. Данные одного управляющего — это кейс, а не статистика рынка.
Какой пакет доказательств спроса запросить до покупки
Попросите продавца, застройщика или управляющего предоставить обезличенный реестр фактических договоров по сопоставимым квартирам: тип и площадь, дата начала и окончания, подписанная ставка, бесплатные периоды или другие уступки, дата первого платежа, периоды простоя, продление либо причина прекращения. К реестру должны прилагаться обезличенные подтверждения поступлений или выгрузка из отдельного учёта управляющего, чтобы подписанный договор не подменялся неоплаченным обещанием.
Персональные данные арендатора для такой проверки не нужны. Если на конфиденциальность ссылаются как на причину отказа, запросите агрегированную выборку с описанием периода, состава объектов и исключений. Скриншоты объявлений, презентации, переписка с кандидатами и устные заявления показывают намерение сдать, но не подтверждают сделку. Если иных доказательств нет, пометьте ставку, срок экспозиции и заполняемость как непроверенные допущения в своей модели.
Считаете квартиру под аренду? Поможем собрать сопоставимые фактические договоры по конкретному зданию и посчитать сценарии с простоем — без обещаний доходности.
Обсудить объектTelegramЧастые вопросы
Какую аренду можно получить за однокомнатную квартиру в Пномпене?
Ответ имеет смысл только применительно к конкретному району, зданию, состоянию квартиры и дате. Единой городской ставки мы не публикуем: разброс между районами и между зданиями внутри одного района больше, чем любая средняя. Ориентируйтесь на фактические договоры по сопоставимым юнитам в том же доме или в соседних домах, а не на среднюю по городу.
Кто обычно снимает квартиры в Пномпене?
Сегментов несколько: сотрудники международных компаний, специалисты NGO и дипломатических миссий, предприниматели, преподаватели, местные молодые профессионалы, семьи, долгосрочные иностранные резиденты и корпоративные арендаторы. У каждого свои требования к району, бюджету и сроку договора. Для конкретного здания нужен подтверждённый профиль арендатора, а не общий список сегментов.
Можно ли считать доходность по ставкам из объявлений?
Только как верхний ориентир предложения. Объявление показывает ожидание собственника, а не подписанный договор. Между ними обычно находятся торг, бесплатный месяц, включённый интернет, мебель, комиссия агента и уступки по депозиту. Основой расчёта должны быть фактические договоры или консервативная корректировка запрашиваемой ставки вниз.
Сколько месяцев простоя закладывать в расчёт?
Ноль закладывать нельзя. Правильный подход — взять фактический срок экспозиции по сопоставимым юнитам и дополнительно посчитать стресс-сценарий с более долгим поиском и сниженной ставкой. Если фактических данных нет, моделируйте несколько вариантов и смотрите, при каком уровне простоя сделка перестаёт вас устраивать.
Управляющий говорит, что дом почти полностью занят. Этого достаточно?
Нет. Попросите указать период, числитель и знаменатель: считаются ли только переданные квартиры, только объекты в управлении или весь дом; исключены ли квартиры собственников, ремонт, GRR и бесплатное проживание. Отдельно уточните, означает ли «занята» фактическое проживание, подписанный договор или поступившую арендную плату. Без этой методики высокая заполняемость не сопоставима ни с другим домом, ни с вашей будущей квартирой.
Источники
Методология проверки арендного спроса NovAsia · практика сопровождения собственников в Пномпене · проверено в июле 2026. Прямо оговариваем, чего эта страница не содержит и что мы не подтверждали: средних и медианных ставок аренды по Пномпеню и по отдельным районам; уровней доходности; показателей заполняемости и вакантности; типичного срока экспозиции в днях; долей сегментов арендаторов в общем спросе; размеров взносов дома и комиссий управляющих компаний. Мы не публикуем эти числа, потому что не располагаем собственной датированной выборкой фактических договоров, а сторонние сводки по рынку аренды Пномпеня расходятся между собой и устаревают в течение нескольких месяцев. Все ориентиры объёма выборки (20–30 объявлений, 8–10 договоров, не менее трёх зданий) — это наши требования к качеству данных, а не характеристики рынка. Материал не является гарантией доходности или заполняемости, носит ознакомительный характер и не заменяет независимую юридическую, налоговую и инвестиционную проверку. Любую цифру перед сделкой подтверждайте по конкретному объекту и на актуальную дату.