NovDiamond Bay Garden — кондо на набережной Koh Pich, Пномпень
На странице использованы рендеры застройщика — проект строится, изображения иллюстративны.
Галерея
Визуализации из материалов проекта. Реализация и отделка могут отличаться.
Приёмка речного фасада и инженерных систем
Для объекта непосредственно у воды обычной проверки отделки недостаточно. В материале PropertyGuru представители проекта отдельно отмечали расчёт навесного фасада на ветровые нагрузки и необходимость усиленной дренажной системы из-за речного участка и двухуровневого подземного паркинга. На приёмке стоит запросить исполнительные документы по фасаду и водоотведению, гарантийные условия на окна, алюминиевые двери и герметизацию, а также журнал устранения протечек, если такие случаи фиксировались.
В конкретном юните проверьте створки и уплотнения окон, следы влаги у фасадных стыков, уклоны балкона и работу сливов. Для общих зон полезно зафиксировать состояние паркинга после сильного дождя, доступ к насосам и аварийному питанию, а также сторону, которая оплачивает устранение дефектов до передачи управления собственникам.
Diamond Bay Garden — премиальный кондоминиум на набережной в Koh Pich (Diamond Island), на стрелке трёх рек — Меконга, Тонлесапа и Бассака. Проект возводит OCIC — мастер-девелопер острова Koh Pich, а верхние десять этажей работают как брендированные резиденции под управлением Somerset by Ascott. Сейчас в продаже первая башня (Tower A) на 591 юнит со сдачей в 2026 году. В материалах проекта для части юнитов на этажах 27–37 заявлена отдельная программа GRR, связанная с брендированными резиденциями Somerset. Это заявление застройщика, а не прогноз NovAsia и не самостоятельная гарантия оператора. До бронирования проверьте, кто является стороной SPA, договора управления и приложения по GRR, кто обязан платить, на какой базе рассчитывается выплата и действует ли программа для выбранного юнита.
Ключевые параметры
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Тип | Кондоминиум на набережной (waterfront), смешанное назначение |
| Район | Koh Pich (Diamond Island), Tonle Bassac, Khan Chamkarmon |
| Этажность / башен | 3 башни по 39 этажей (фазированная застройка) |
| В продаже сейчас | Tower A — 591 юнит |
| Площади | студии 45–46 м², 1-спальные 57 м², 2-спальные 80–91 м², 3-спальные 129 м² (net) |
| Цена входа | от ~$106 000 (студия, ориентир) |
| Управление | топ-10 этажей (27–37) — Somerset by Ascott; 3–26 — DBG |
| Собственность | freehold (strata-title) для иностранца, расчёты в USD |
| Застройщик | OCIC (Overseas Cambodian Investment Corporation) |
| Сдача Tower A | 2026 (стройготовность ~80%) |
Об объекте
Diamond Bay Garden строит OCIC (Overseas Cambodian Investment Corporation) — один из крупнейших застройщиков Камбоджи и мастер-девелопер района Koh Pich, который сформировал саму застройку острова. Проект задуман как три башни по 39 этажей с поэтапным вводом; сейчас продаётся первая башня — Tower A на 591 юнит. Ключевая особенность — управление верхних десяти этажей (27–37) международным гостиничным брендом Somerset by Ascott (входит в The Ascott Limited): эти этажи работают как сервисные брендированные резиденции. Проект получил награды PropertyGuru Cambodia Property Awards 2023 в категориях лучшего кондоминиума и лучшего проекта на набережной.
Будущие башни, общественные зоны и сохранность вида
Diamond Bay Garden задуман как трёхфазный комплекс примерно на 1 500 резиденций, а участок проекта в отраслевом материале PropertyGuru указан как 9 757 м². Там же сообщалось, что Sky Terrace и Sky Bar над жилыми этажами планировались с доступом не только для резидентов, но и для посетителей. Поэтому обещание «панорамного вида» стоит проверять по конкретной ориентации юнита, утверждённому мастер-плану всех фаз и правилам доступа в верхние общественные пространства.
Запросите у застройщика схему взаимного расположения трёх башен, план очередности строительства и письменное указание, какие зоны считаются общими, коммерческими или доступными публике. Это позволяет заранее оценить возможные строительные работы после заселения Tower A, поток посетителей, режим лифтов и вероятность того, что часть обзора будет перекрыта следующей фазой.
Какие договоры проверить для этажей DBG и Somerset
Покупателю важно разделить три роли: продавца юнита, управляющей компании здания и оператора брендированных резиденций. Официальный сайт проекта относит верхние десять этажей к управлению Somerset by Ascott, однако само упоминание бренда не показывает, кто принимает деньги, кто отвечает за выплаты по GRR и кто несёт обязательства перед собственником. До бронирования запросите полные юридические наименования всех сторон и проекты SPA, договора управления и приложения по GRR.
В документах должны совпадать номер юнита, этаж, площадь, срок действия программы, валюта и график выплат, основания удержаний, порядок ремонта, страхования и доступа владельца. Отдельно проверьте, является ли The Ascott Limited стороной договора, управляющим по отдельному соглашению или только владельцем бренда: эти конструкции дают покупателю разные права требования.
Локация — Koh Pich
Остров Koh Pich (Diamond Island) — мастер-планируемый деловой и жилой район в центре Пномпеня, окружённый тремя реками. Diamond Bay Garden стоит у воды, рядом с сообществом Connexion (кофейни, офисы, школы, спортклубы и ивент-пространства).
- Шопинг и отдых: Central Park и Koh Pich Theatre ~0.5 км, AEON Mall ~1.3 км, NagaWorld ~1.5 км.
- Образование: De Montfort University ~850 м, Canadian International School ~1.3 км, French International School ~1.6 км.
- Медицина: аптека Ucare ~0.5 км, Orchid Hospital ~1.5 км.
- Транспорт: ~5 минут до Монумента Независимости, ~8 минут до Королевского дворца, ~35 минут до нового международного аэропорта Techo.
Расстояния приведены по данным застройщика и носят ориентировочный характер.
Что рядом
Проверяемые ориентиры рядом с проектом на Koh Pich, по данным открытых карт (OpenStreetMap):
Объекты рядом — ориентиры по открытым картам (OpenStreetMap, проверено 05.07.2026), без времени в пути; точные расстояния и актуальность уточняются на месте. Проект на карте проектов.
Бассейн с видом на реку — рендер застройщика.
Удобства комплекса — рендеры застройщика.
Структура здания и удобства
В Tower A 39 этажей разбиты на функциональные зоны:
- B1–B2: охраняемый паркинг (2 этажа, всего 1 378 мест).
- GF–MF: двусветное лобби, ритейл и сервисы.
- 2 этаж: фитнес-центр, йога-студия, сауна и паровая, детская площадка, бассейны.
- 3–26 этажи: жилые этажи под управлением DBG.
- 27–37 этажи: Somerset Diamond Bay Garden — брендированные резиденции под управлением Ascott.
- 38–39 этажи: Sky Garden и Sky Lounge.
Планировки и площади
В Tower A — четыре основных формата юнитов. Площади ниже — чистые (net), по данным застройщика.
| Тип | Спальни | Площадь (net) |
|---|---|---|
| Студия | — | 45–46 м² |
| 1-спальная | 1 | 57 м² |
| 2-спальная | 2 | 80–91 м² |
| 3-спальная | 3 | 129 м² |
Площади и нарезка юнитов — по данным застройщика; финальная спецификация конкретного юнита фиксируется договором.
Как зафиксировать площадь и комплектацию юнита
Официальные материалы проекта показывают несколько вариантов студий, двух- и трёхспальных планировок, а сайт застройщика прямо предупреждает, что информация, иллюстрации и элементы могут изменяться или заменяться. Поэтому одного названия типа планировки недостаточно: к SPA должен прилагаться подписанный план именно выбранного юнита с его ориентацией, номером, чистой площадью и правилами допустимого отклонения.
Отдельным приложением зафиксируйте ведомость отделки и оборудования: марки или минимальные характеристики сантехники, окон, дверей, напольных покрытий, кухонной техники, кондиционирования и встроенной мебели. Формулировка «или эквивалент» должна сопровождаться критерием эквивалентности и процедурой уведомления покупателя, иначе визуализация из брошюры не становится договорным обязательством.
Цены и условия оплаты
Ориентиры цен (по данным брошюры застройщика и брокерских листингов). Это не оферта застройщика — актуальную цену и доступность конкретного юнита уточняйте при запросе.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Цена входа (студия) | от ~$106 000 |
| Цена за м² | ~$1 760–2 100 (ориентир) |
| Бронирование | $2 000 (по данным брокеров) |
| Структура оплаты | 5% при подписании SPA, остаток — по графику застройщика |
| Скидки / финансирование | скидки за разные опции оплаты; банковский кредит через Canadia Bank |
По данным брокеров, застройщик предлагает разные опции оплаты со скидками и возможность банковского финансирования через Canadia Bank. Точные суммы по конкретным юнитам — в developer-таблице цен (например, студии формата SC начинаются примерно от $126 000 без скидок на ряде этажей).
Расчёт носит ознакомительный характер. Цены ориентировочные, источники — брошюра застройщика и брокерские листинги; актуальные условия и доступность юнитов фиксируются договором.
Как проходят платежи
Ориентировочная последовательность оплаты по схеме застройщика (сдача Tower A — 2026, готовность ~80%). Конкретные суммы и график фиксируются в SPA:
- Бронь$2 000 при резерве юнита (по данным брокеров)
- SPA и 5%подписание договора, первый взнос 5%
- Остатокпо графику застройщика; опция банк-кредита Canadia Bank
- Передача 2026остаток при передаче; титул strata на имя покупателя
- GRR — только этажи 27–37Somerset, 60% net за 10 лет, по договору; опционально
Шаги 1–4 — оплата по любому юниту; шаг 5 (GRR) — отдельная договорная программа Somerset, доступна только для юнитов на этажах 27–37. «60% net за 10 лет» — чистая база по брошюре OCIC, не gross; размер выплат, график и порядок выхода фиксируются договором. Подробнее — ниже.
Гарантированный арендный доход (GRR)
Юниты на этажах 27–37 входят в брендированные резиденции под управлением Somerset by Ascott и участвуют в программе гарантированного арендного дохода (Guaranteed Rental Return). В брошюре застройщика для отдельных юнитов на этажах 27–37 заявлено «60% net за 10 лет» при управлении в формате Somerset. Это рекламное описание программы, а не прогноз NovAsia и не подтверждение того, что Somerset или The Ascott Limited выступает гарантом. В SPA, договоре управления и приложении по GRR проверьте обязанную сторону, базу net, размер и график выплат, валюту, комиссии и удержания, право собственника пользоваться юнитом, ремонт и мебель, досрочный выход, перепродажу, замену оператора и последствия просрочки. Конкретные условия — размер выплат, график, комиссии и порядок выхода — определяются договором с застройщиком и уточняются при запросе.
Выход из GRR и перепродажа Somerset-юнита
До покупки юнита с GRR запросите не только размер выплат, но и сценарий досрочного выхода. Договор должен отвечать, может ли собственник продать юнит во время программы, требуется ли согласие оператора или застройщика, переходит ли GRR новому владельцу и кто оплачивает восстановление мебели до гостиничного стандарта.
Проверьте также последствия просрочки выплат, закрытия части номерного фонда, ремонта или замены оператора. Практически полезно получить письменную схему движения денег: кто собирает выручку, из какой базы рассчитывается выплата владельцу, какие расходы удерживаются до неё и какие документы собственник получает для сверки. Без этой схемы формулировка «60% net за 10 лет» не позволяет независимо проверить расчёт.
Цифры GRR приведены по брошюре застройщика. Это не гарантия дохода от NovAsia и не оферта — условия программы фиксируются договором застройщика. GRR доступен только для юнитов на этажах 27–37 (Somerset).
Доходность и риски
Koh Pich — устоявшийся центральный район с развитой инфраструктурой и сильным спросом со стороны экспатов, корпоративных арендаторов и сотрудников посольств. В открытых рыночных и брокерских материалах по сопоставимым объектам Koh Pich встречался ориентир около 5–7% валовой доходности. Это не прогноз для Diamond Bay Garden и не текущая характеристика конкретного юнита. Используйте датированные сопоставимые ставки аренды и учитывайте простой, управление, сервисный сбор, содержание брендированного юнита, ремонт, налоги и конкуренцию внутри комплекса; чистый результат может быть заметно ниже (рыночный бенчмарк, не гарантия; чистая доходность ниже после расходов на управление, обслуживание и простой). В пользу проекта работают длинный track record застройщика OCIC и якорь в виде гостиничного оператора Somerset на верхних этажах. Факторы, которые стоит учитывать: проект строится (сдача Tower A в 2026, готовность ~80%), а в первой фазе — большой объём предложения (591 юнит), что влияет на конкуренцию за арендатора. Гарантированный доход (GRR) доступен только для юнитов 27–37 этажей и действует по условиям договора застройщика.
Адрес
Проект: Connexion, Koh Pich Street, сангкат Тонлебассак, кхан Чамкамон, Пномпень, Камбоджа.
Получить актуальные цены и доступные планировки Diamond Bay Garden. Напишите нам бюджет и тип юнита — пришлю подборку с расчётом и доступными этажами, включая GRR-юниты Somerset.
Получить расчёт в TelegramОткрыть калькуляторЧастые вопросы
Сколько стоит квартира в Diamond Bay Garden?
По ориентирам брокеров, студии — от ~$106 000; цена за м² в проекте — ориентировочно $1 760–2 100. Это ориентир, а не оферта застройщика; точные developer-цены по конкретным юнитам и этажам уточняйте при запросе.
Что такое GRR и сколько он даёт?
Юниты на этажах 27–37 под управлением Somerset by Ascott участвуют в программе гарантированного арендного дохода. По брошюре застройщика для части юнитов на этажах 27–37 заявлено «60% net за 10 лет». Условия и сторона, отвечающая за выплаты, должны быть проверены в подписываемых документах; отдельно уточните базу net, график, удержания, доступ владельца, досрочный выход и перепродажу. Это не гарантия дохода от NovAsia.
Кто застройщик Diamond Bay Garden?
Застройщик — OCIC (Overseas Cambodian Investment Corporation), мастер-девелопер района Koh Pich. Управление верхних 10 этажей ведёт Somerset by Ascott (The Ascott Limited).
Может ли иностранец купить юнит здесь?
Да, напрямую в рамках freehold / strata-title (юнит выше первого этажа, в пределах иностранной квоты здания). Расчёты — в долларах США. Подробнее — в статье про strata-title.
Валерия Леженина
Руководитель клиентского сопровождения и консультант по недвижимости Камбоджи в NovAsia. Уточнит цель и бюджет, соберёт подборку доступных юнитов, рассчитает платёжный план и проверит условия по конкретному лоту — до сделки, без передачи контакта третьим лицам.
Написать по Diamond Bay Garden →Работаем с любым проектом Камбоджи
Каталог — это точка старта, а не предел. Наши партнёры на месте сопровождают сделку по любому проекту рынка, включая не опубликованные здесь. Пришлите название или ссылку — проверим источники, право и условия и сравним с альтернативами.
Что стоит уточнить до бронирования
Короткий чек-лист вопросов по конкретному юниту, прежде чем вносить бронь:
- Актуальная цена и доступность конкретного юнита в Tower A (591 юнит в продаже).
- Распространяется ли программа GRR на ваш юнит: по брошюре она касается только этажей 27–37 (Somerset).
- Формулировка GRR: брошюра OCIC говорит «60% net за 10 лет» — уточните, на какую сумму и чем обеспечена.
- График оплаты (5% при SPA, 95% в течение месяца) и условия банк-кредита Canadia Bank.
- Стадия стройки (стройготовность ~80%), график сдачи и полный список расходов сверх цены.
Что пока не подтверждено
Честно о границах наших данных по этому проекту:
- GRR мы фиксируем по брошюре OCIC как «60% net за 10 лет, по договору застройщика, только этажи 27–37 (Somerset)»; брокеры пишут «70% gross» — это другая база, не смешиваем gross и net;
- цены — ориентир, точные developer-цены есть только по таблице Non-GRR Tower A; вход «от ~$106 000» — не оферта;
- срок сдачи расходится: брошюра — 2026, брокеры — Q3 2026; указываем оба варианта осторожно;
- цена за м² расходится ($1 760 vs $2 100) — приводим диапазоном;
- доступность юнитов с GRR (этажи 27–37) ограничена и требует подтверждения перед сделкой.
Доступность документов
Что реально можно получить и проверить по проекту (по запросу — через нашу команду и застройщика):
| Документ | Статус |
|---|---|
| Брошюра OCIC и таблица цен Non-GRR Tower A | есть, цифры сверены |
| Актуальный прайс и доступные юниты | по запросу |
| Условия GRR (приложение, этажи 27–37) | по запросу, до подписания |
| Договор SPA и условия банк-кредита | по запросу, до подписания |
| Титул / strata (hard title) | оформляется после сдачи (стройготовность ~80%) |
Проверка NovAsia — это редакционная сверка с источниками, а не юридическое заключение по объекту. Порядок описан на странице «Как мы проверяем проекты».
Заметили неточность в данных по проекту? Напишите на info@novasia.estate — сверим с источником и поправим. Как мы работаем с исправлениями — в методологии.