Филиппины дают англоязычную среду, крупный внутренний спрос и развитую модель кондоминиума, но Metro Manila перегружена предложением и требует песо-банковского следа; Камбоджа проще в USD и дешевле, однако её рынок меньше и менее прозрачен.
У этого сравнения есть важная юридическая поправка. Долгие годы Филиппины описывали через 40-процентный лимит иностранцев в кондоминиуме. После Executive Order No. 113 от 17 апреля 2026 года публиковать этот потолок как действующий уже нельзя: новый Foreign Investment Negative List допускает до 100% иностранного участия в condominium units. Запрет на прямое владение частной землёй при этом сохранился. Для покупателя это означает не «ограничения исчезли», а то, что проверка сместилась с простой квоты на титул, юридическую форму кондоминиума и практику регистрации конкретного проекта.
Рыночная часть не менее важна. Филиппины предлагают огромную англоязычную агломерацию, банки, местных покупателей, BPO-сектор, университеты и развитую культуру condo living. Но Metro Manila нельзя покупать как единый рынок. Colliers в отчёте за первый квартал 2026 года прогнозировал вакантность 25,6% к концу года по Metro Manila, а в Bay Area — около 60%, при почти 13 тыс. новых завершений и 6,8 года inventory life. В Makati CBD, Rockwell, Ortigas или отдельных частях BGC ситуация может быть заметно устойчивее. Страна одна, а арендаторы и конкуренция — разные.
Камбоджа выглядит проще: цены и аренда в Пномпене обычно выражаются в USD, вход ниже, а удалённую сделку легче собрать в одну цепочку. Обратная сторона — меньший рынок, более слабая публичная статистика и узкий круг локаций, где иностранная квартира действительно ликвидна. Это сравнение не ищет победителя. Оно показывает, где англоязычная глубина Филиппин оправдывает сложность и где низкий долларовый вход Камбоджи важнее масштаба.
Правила и условия сделки могут меняться: до обязательств проверьте конкретный юнит, актуальные документы и договор.
| Критерий | Камбоджа | Филиппины |
|---|---|---|
| Кондо для иностранца | Strata-title, до 70% | До 100% участия |
| Филиппинский старый лимит 40% изменён EO 113 от 17.04.2026; применение проверяется по проекту и регистрации. | ||
| Земля | Иностранцу нельзя | Иностранцу нельзя |
| Филиппинское исключение — наследование по закону; 99-летняя аренда доступна не каждому частному покупателю, а квалифицированному инвестору. | ||
| Титул квартиры | Strata-title | Condominium CCT |
| На Филиппинах проверяются CCT, аннотации, земля, condo corporation и право продавца. | ||
| Валюта | Обычно USD | Филиппинское песо |
| Для будущей репатриации с Филиппин критичен документированный ввод иностранного капитала. | ||
| Порог входа | $40–100k ориентир | Сильно зависит от города |
| Сопоставляйте зарегистрированные сделки и конкретный микрорынок, а не рекламную медиану страны. | ||
| Арендная среда | Центр Пномпеня | Глубже, но неравномерно |
| Metro Manila имеет большой спрос, но отдельные зоны столкнулись с высокой вакантностью после ухода POGO. | ||
| Рыночный риск | Малый и тонкий рынок | Переизбыток в субрынках |
| Для Филиппин микрорынок важнее средней статистики по стране или даже по Metro Manila. | ||
| Налог при продаже | CGT отложен до 2027 | Обычно 6% с базы |
| Филиппинские 6% для capital asset считаются с большей из цены и оценочных баз, а не с экономической прибыли. | ||
| Покупательские сборы | Обычно 4% база | DST, transfer, registry |
| На Филиппинах федеральные и местные платежи считаются отдельно; договор может перераспределять часть расходов. | ||
| Удалённая сделка | Обычно по доверенности | SPA + апостиль |
| Филиппинские TIN, банк, нотариат и регистрация могут требовать местного представителя. | ||
| ВНЖ | Отдельно от покупки | SRRV отдельно |
| Квартира сама по себе не даёт статус; SRRV имеет возрастные, депозитные и документальные условия. | ||
| Глубина данных | Ограниченная | BSP + Colliers и др. |
| Филиппины дают больше данных, но официальная статистика цен не заменяет vacancy и tower-level inventory. | ||
Пномпень позволяет войти в готовый или строящийся кондоминиум с меньшим абсолютным чеком и без конвертации инвестиционной модели в PHP. Низкая цена должна сопровождаться полноценной проверкой титула и арендатора.
В сильном микрорынке Manila или Cebu глубина арендаторов и покупателей выше, чем в Камбодже. Выбор оправдан только после проверки вакантности, непроданного остатка и реальных сделок конкретной башни.
Это может быть контрциклическая покупка, но не обычный арендный актив. Нужны большой дисконт, запас на длительный простой и доказательство нового спроса после ухода POGO; иначе низкая цена отражает реальную проблему.
USD-расчёты и более компактная процедура снижают число банковских и валютных развилок. Это преимущество процесса, а не гарантия доходности или ликвидности.
SRRV может быть полезна подходящему заявителю, но это отдельная программа, а не автоматическое следствие покупки. Сравнивать нужно полные условия иммиграционного маршрута, а не только стоимость объекта.
До апреля 2026 года практическое объяснение филиппинского кондоминиума было простым: иностранцы могли занимать не более 40% проекта, а контроль над землёй и общим имуществом сохранялся за филиппинцами. Executive Order No. 113 изменил эту часть режима и допускает до 100% иностранного участия в собственности condominium units. Это значимое обновление, которое старые статьи, договорные шаблоны и агенты могут ещё не учитывать.
Но указ не переписал Конституцию. Иностранец по-прежнему не может напрямую владеть частной землёй, кроме узкого исключения при наследовании по закону. Квартира работает потому, что RA 4726 создаёт отдельный Condominium Certificate of Title и отделяет частный юнит от земельного режима через общую собственность или condominium corporation. Покупателю нужно проверить не только CCT, но и титул земли, аннотации, юридическую структуру корпорации, полномочия продавца и то, как регистрирующий орган применяет новый перечень к конкретному зданию.
Закон RA 12252 от 3 сентября 2025 года разрешает квалифицированным иностранным инвесторам долгосрочную аренду частной земли в сумме до 99 лет. Это не универсальный способ для частного покупателя получить виллу или участок: режим связан с квалифицированной инвестицией, целью и соблюдением условий. Камбоджа в этом смысле похожа: иностранец также не получает землю, а покупает зарегистрированный частный юнит выше уровня земли. Разница теперь не в «40% против 70%», а в качестве титула, проектной структуре и реальной возможности последующей передачи.
Филиппины часто выигрывают презентацию благодаря масштабу: население, английский язык, BPO, университеты, корпоративные центры и большая диаспора создают широкий потенциальный спрос. Ошибка начинается, когда этот спрос равномерно распределяют по всем новым башням Metro Manila. Colliers в Q1 2026 оценивал inventory life примерно в 6,8 года, почти 13 тыс. новых завершений за 2026 год и вакантность 25,6% к концу года. Для Bay Area прогноз приближался к 60%. Эти цифры не описывают каждую улицу, но показывают, почему «Манила растёт» не является инвестиционным аргументом.
Зоны, где спрос связан с разнообразной занятостью и ограниченным качественным предложением — Makati CBD, Rockwell, Ortigas, отдельные части BGC — могут вести себя заметно лучше. Даже там нужно сравнивать конкретные здания: возраст, сборы, качество управления, планировки, парковку, доступ к офисам и реальное число объявлений. В Quezon City, Pasig, Alabang, Bay Area и других крупных кластерах избыток может быть сосредоточен в конкретном размере юнита или ценовом диапазоне, а не во всём районе.
Пномпень меньше, и потому одной плохой башне труднее раствориться в большом спросе. Зато рынок легче читать на уровне нескольких центральных кластеров. Если квартира не отвечает реальному бюджету экспата, дипломата, специалиста или местной обеспеченной семьи, низкий чек не спасает загрузку. В обеих странах микрорынок важнее флага, но на Филиппинах разрыв между сильной и слабой зоной особенно велик.
Часть кондоминиумного бума Metro Manila поддерживалась не абстрактным ростом, а конкретным типом арендатора — Philippine Offshore Gaming Operators и связанными с ними сотрудниками. После запрета отрасли в 2024 году и последующего закрепления запрета законом этот спрос резко сократился. Особенно уязвимыми оказались Bay Area и здания с большим количеством одинаковых студий и однокомнатных квартир, которые прежде сдавались POGO-персоналу по ставкам выше обычного рынка.
Новый расчёт аренды должен начинаться с вопроса: кто живёт здесь теперь? BPO-сотрудник, местная семья, студент, сотрудник посольства, медицинский специалист, expatriate manager, OFW-покупатель для родственников — у каждого свой бюджет, срок, требования к мебели и транспорту. Если агент отвечает только «иностранцы» или «Airbnb», модель не готова. Краткосрочная аренда дополнительно зависит от правил здания и местного регулирования.
В Камбодже спрос также нельзя описывать словом «экспаты». В BKK1, Tonle Bassac, Koh Pich и других районах состав арендаторов, допустимая ставка и ожидания по сервису различаются. Рынок меньше, зато USD-ставка не требует валютного пересчёта. В обеих странах валовую доходность нужно уменьшить на простой, condo dues, управление, ремонт, мебель и налоги. Разница в том, что на Филиппинах больше потенциальных арендаторов, но и намного больше готовых конкурентов; в Камбодже меньше конкурентов в абсолютных числах, но один новый проект сильнее влияет на локальный баланс.
Филиппинская квартира покупается, сдаётся и продаётся в PHP. Для инвестора, который заводит USD и позже хочет вывести выручку обратно, договор и титул — только половина папки. Bangko Sentral позволяет регистрировать иностранную инвестицию и выдаёт Bangko Sentral Registration Document. Регистрация сама по себе обычно добровольна, но она становится практическим ключом, если инвестор хочет купить иностранную валюту у банковской системы для репатриации капитала, дохода или выручки.
Поэтому деньги следует заводить из-за рубежа через филиппинский банк с правильным назначением, сохранять подтверждение входящего перевода, Contract to Sell или Deed of Absolute Sale, квитанции, CCT и налоговые документы. Покупка через случайные внутренние переводы, наличные или счёт третьего лица может выглядеть удобнее сегодня и стать дорогой проблемой при продаже через несколько лет. Банк проверяет не только сумму, но и непрерывность истории: от исходного капитала до зарегистрированного актива и последующего отчуждения.
В Камбодже высокая долларизация делает маршрут проще: цены и арендные платежи часто номинированы в USD, а валютной конвертации меньше. Но банковская проверка происхождения средств и договорная цепочка всё равно нужны. Преимущество Камбоджи — меньше валютных звеньев, а не возможность работать без документов. Для инвестора из СНГ заранее согласованный банковский маршрут важен в обеих странах из-за комплаенса, корреспондентских банков и возможных ограничений конкретного отправителя.
Филиппинский налог на продажу capital asset часто описывают как 6% capital gains tax. Название вводит в заблуждение: для типичной частной недвижимости база — не фактическая прибыль, а большая из цены продажи, зональной стоимости BIR или оценки местного органа. Если инвестор продал квартиру дешевле, чем купил, налог всё равно может возникнуть. Его обычно платит продавец, а покупателю дополнительно считают documentary stamp tax, местный transfer tax, регистрационные сборы и расходы на оформление. Точная раскладка зависит от объекта, статуса продавца и договора.
Налоговая оплата не завершает регистрацию. Для передачи CCT нужны Certificate Authorizing Registration, подтверждение отсутствия задолженности по real property tax, proof of transfer tax и документы condominium management. Остаток цены разумно привязывать к готовности регистрационного пакета, а не отдавать полностью после нотариального deed. При покупке у застройщика налоговый режим отличается и может включать VAT в зависимости от цены и статуса сделки, поэтому вторичку и первичный рынок нельзя считать одной формулой.
В Камбодже передача права обычно связана с регистрационным налогом 4% от применимой базы, хотя действуют льготы и особенности по объектам. Capital gains tax по недвижимости отложен до 1 января 2027 года. Это временная отсрочка, а не обещание нулевого налога на будущую продажу. Камбоджа выглядит компактнее по числу платежей, Филиппины — сложнее, но подробнее документированы. В обоих случаях чистый выход рассчитывается до покупки, а не после появления покупателя.
На Филиппинах иностранный покупатель может действовать через Special Power of Attorney. Документ, подписанный за рубежом, обычно требует апостиля или консульской процедуры в зависимости от страны. Это позволяет вести переговоры и часть регистрации без постоянного присутствия, но не превращает дистанционную покупку в кнопку. Понадобятся TIN, банковская координация, нотариат, проверка CCT, налоговые сертификаты и представитель, который понимает последовательность Land Registration Authority.
Особенно опасна покупка по Contract to Sell без ясного пути к CCT. Нужно подтвердить право застройщика продавать, лицензию проекта, титул земли, отсутствие критических обременений, график передачи, штрафы, возврат средств, condo dues и состав мебели. Для готовой вторичной квартиры дополнительно проверяются долги перед condominium corporation, налоги, полномочия продавца и фактическое состояние. Осмотр по видеосвязи не заменяет технический акт и независимую проверку документов.
Камбоджийская сделка по доверенности обычно короче, но риски похожи: договор, право продавца, статус строительства, strata-title, иностранная квота, обременения и банковский платёж. Если покупателю важна минимальная административная нагрузка, Камбоджа чаще удобнее. Если важнее крупная англоязычная экономика и более глубокий внутренний рынок, филиппинская сложность может быть оправдана — но только в сильном микрорынке и с полноценной местной командой.
Филиппины сильнее Камбоджи по масштабу англоязычного городского спроса и числу местных покупателей, но иностранцу всё равно приходится учитывать кондоминиумную квоту, песо и невозможность обычной покупки земли. Пномпень компактнее и удобнее для долларового расчёта, хотя его вторичка заметно уже. Я бы сравнивала фактическую аренду в конкретном доме, association dues, состояние управления и то, сможет ли следующий покупатель получить тот же юридический формат.
Эльвира Шамуратова
Основатель Elvira Cambodia · Associate Director в Pointer Property · стратегический партнёр NovAsia
С 17 апреля 2026 года публиковать 40% как действующий общий потолок нельзя: EO 113 допускает до 100% иностранного участия в condominium units. Для конкретного проекта всё равно проверяются титул, condo corporation и практика регистрации.
Как правило, нет. Конституционное исключение относится к наследованию по закону. Закон о 99-летней аренде предназначен для квалифицированных иностранных инвесторов и не превращает обычного покупателя квартиры в собственника земли.
Нет. Показатели сильно различаются по зонам и зданиям. Bay Area может иметь крайне высокий простой, тогда как качественные здания в Makati, Rockwell, Ortigas или части BGC способны показывать более устойчивый спрос. Нужны tower-level данные.
Исчез заметный пласт арендаторов, особенно в зданиях Bay Area и других POGO-зависимых кластерах. Это увеличило конкуренцию среди владельцев небольших юнитов и требует заново доказать, кто будет платить аренду без этого спроса.
Регистрация обычно добровольна, но практически важна для покупки иностранной валюты через банковскую систему при выводе капитала, дохода или выручки. Банковский маршрут и комплект документов стоит согласовать до первого платежа.
Нет. Для capital asset база обычно определяется по большей из цены продажи, зональной стоимости BIR и местной оценки. Поэтому налог может возникнуть даже при экономическом убытке. Конкретный режим подтверждает филиппинский налоговый специалист.
Многие действия возможны через Special Power of Attorney, апостиль и местного представителя. Но TIN, банк, нотариат, налоговые сертификаты и регистрация требуют заранее выстроенного маршрута; дистанционность не отменяет осмотр и due diligence.
Нет автоматически. SRRV — отдельная программа Philippine Retirement Authority с собственными возрастными, депозитными и документальными требованиями. Допустимость использования депозита для недвижимости проверяется по действующей категории и объекту.
Первичные документы и наборы данных — с органом-издателем и датой.
Правила по Камбодже собраны в одном гайде, а не повторяются целиком на каждой странице сравнения.
Право иностранца и strata-title · Налоги, сборы и стоимость владения
Nov