Ключевые критерии — низкий порог входа и покупка кондо в долларизированном азиатском рынке → Камбоджа.
Когда важнее зрелый европейский рынок и отсутствие общего запрета иностранцам на покупку недвижимости → Португалия.
Зависит от вашей цели и горизонта; сравниваются два рынка, а не два конкретных объекта.
Португалия предлагает евровую собственность, рынок ЕС и туризм, но жильё больше не квалифицирует для Golden Visa, а новый 7,5-процентный IMT нерезидента повышает вход; Камбоджа доступнее и долларовая, но без ЕС-статуса и с тонкой вторичкой.
Португальская квартира больше не является билетом в Golden Visa. После изменений 2023 года прямое приобретение жилья исключено из допустимых инвестиций ARI, а оставшиеся маршруты связаны с другими видами капитала и деятельности. Поэтому Лиссабон, Порту или Алгарве нужно выбирать как рынок недвижимости, а не как миграционный продукт с бесплатным статусом.
Для долгого владения Португалия всё ещё сильна: полноценная собственность, евро, право ЕС, большой туристический и lifestyle-спрос, развитые реестры и понятная вторичка. Но вход дорогой. С 2026 года к определённым покупкам городского жилья физлицом — налоговым нерезидентом применяется плоская ставка IMT 7,5%, дополнительно обычно возникает гербовый сбор 0,8%. Ежегодный IMI, condomínio и ограничения Alojamento Local продолжают влиять на net yield.
Пномпень не даёт европейского статуса и проигрывает по прозрачности comparables, зато позволяет вложить существенно меньше, обычно в USD, и получить подходящий strata-title в пределах иностранной квоты. Все ставки, индексы, пороги и цены ниже — ориентиры, которые проверяются на дату сделки по налоговому резидентству, муниципалитету, праву аренды и конкретному объекту.
Правила и условия сделки могут меняться: до обязательств проверьте конкретный юнит, актуальные документы и договор.
| Критерий | Камбоджа | Португалия |
|---|---|---|
| Право иностранца | Strata выше земли | Полная собственность |
| В Португалии нужен NIF, банковский маршрут и реестровая проверка. | ||
| Иностранная квота | До 70% площади | Нет общей квоты |
| Камбоджийский лимит считается по площади частных помещений. | ||
| Валюта | Обычно USD | EUR |
| Итог зависит от базовой валюты инвестора и конвертации. | ||
| Golden Visa через жильё | Нет ЕС-маршрута | Исключена с 2023 |
| ARI остаётся по другим категориям, но обычная квартира не квалифицирует. | ||
| IMT нерезидента | Около 4% базы | 7,5% в случаях |
| Португальская ставка 2026 зависит от налогового статуса и исключений; проверить до CPCV. | ||
| Гербовый сбор | В структуре сделки | Обычно 0,8% |
| Португальская база и применимость проверяются на дату договора. | ||
| Ежегодный налог | Налог на недвижимость | IMI 0,3–0,45% |
| Муниципальная ставка применяется к VPT, не обязательно к рыночной цене. | ||
| Налог на аренду | Зависит от структуры | Обычно 25% |
| Вычеты и снижение для длинных договоров зависят от условий и статуса. | ||
| Краткосрочная аренда | Зависит от здания | AL по муниципалитету |
| Регистрация не отменяет containment zones, condomínio и локальные ограничения. | ||
| Динамика цен | Официальных рядов меньше | +17,8% г/г, Q1 2026 |
| INE — национальный индекс; сделки одновременно снизились на 8,7%. | ||
| Ликвидность | Тонкая вторичка | Шире рынок ЕС |
| Лиссабон, Порту и Алгарве имеют разные арендаторы и выход. | ||
Полная собственность, инфраструктура и рынок ЕС сильнее. ВНЖ решается отдельным основанием, потому что жильё больше не входит в Golden Visa.
Португальский вход, IMT и дефицит доступного фонда ограничивают выбор. Пномпень даёт меньший USD-чек, но требует более консервативного выхода.
INE, реестры, банки и большая аудитория дают больше доказательств. Высокий рост индекса не отменяет проверки района и condomínio.
Муниципалитет может ограничить AL, а правила дома изменить эксплуатацию. В Пномпене короткая аренда тоже не является базовым спросом.
Ниже чек и долларовые расчёты оставляют резерв. Актив должен работать на долгосрочной аренде без обещанного роста и обратного выкупа.
Португалия исключила прямые инвестиции в недвижимость из перечня оснований ARI/Golden Visa в 2023 году. Актуальная страница AIMA перечисляет оставшиеся категории — фонды, создание рабочих мест, исследования, культуру и другие допустимые направления, — но обычная квартира в этот список не возвращена по состоянию на 03.08.2026. Покупка не создаёт автоматического права на подачу.
Это важно для цены. Объект не следует оценивать с надбавкой за «визовую квалификацию», а продавец не должен подменять отдельный иммиграционный маршрут правом собственности. Для проживания можно рассматривать D7, D8, рабочие, предпринимательские или семейные основания, каждое со своими требованиями.
Камбоджийский кондоминиум также не даёт ВНЖ ЕС, но его инвестиционный кейс изначально строится без европейской визовой премии. Португалия сильнее для жизни и сохранения капитала в ЕС; Камбоджа — для меньшего входа. В обоих случаях квартира должна работать по аренде и выходу даже без миграционного бонуса.
С 2026 года португальский налоговый кодекс предусматривает плоскую ставку IMT 7,5% для определённых приобретений городского жилья физическим лицом, которое не является налоговым резидентом Португалии. Правило и исключения проверены по действующей редакции на 03.08.2026; статус покупателя, назначение и дата сделки должны быть подтверждены до CPCV. Дополнительно обычно начисляется гербовый сбор 0,8%.
Высокий невозвратный вход означает, что быстрый флип становится менее устойчивым. К цене добавляются юрист, реестр, нотариальные действия, банковские расходы, оценка и ремонт. Если покупатель позже становится резидентом, это не обязательно возвращает налог, уже уплаченный по прошлой покупке.
В Камбодже ориентир transfer tax составляет около 4% установленной базы, иногда с временными льготами для квалифицирующих кондоминиумов. Номинальная ставка ниже, но правовой статус, база и распределение расходов требуют проверки. Португалия предлагает более зрелую систему; Камбоджа — меньшую цену ошибки в абсолютных долларах.
INE сообщил рост индекса цен жилья в Португалии в I квартале 2026 года на 17,8% год к году, тогда как число сделок снизилось на 8,7%. Показатели проверены по релизу Q1 2026 и являются национальными ориентирами. Они не противоречат друг другу: ограниченное предложение и изменение состава проданных объектов могут поддерживать цены при меньшем количестве транзакций.
Лиссабон, Порту и Алгарве имеют разные двигатели. Лиссабон сочетает местные семьи, международный бизнес и экспатов, но доступность ухудшилась. Порту меньше и зависит от конкретных районов, университетов и туризма. Алгарве сильнее lifestyle- и сезонно-ориентирован, а управление на расстоянии дороже.
Пномпень не даёт сопоставимой официальной серии. Это слабость, которую нужно компенсировать building-level evidence: закрытыми перепродажами, фактической арендой и сроками экспозиции. Рост национального индекса Португалии и прайс застройщика Камбоджи одинаково нельзя переносить на конкретный юнит без коррекции.
Разрешение Alojamento Local зависит от муниципалитета, containment zone, назначения объекта, требований безопасности и правил condomínio. После серии реформ города получили больше полномочий ограничивать новые регистрации и контролировать существующие. Лиссабонские зоны и правила других муниципалитетов проверяются по точному адресу и дате.
Регистрационный номер не гарантирует вечную возможность эксплуатации и не всегда безусловно переходит к новому владельцу. Покупатель запрашивает лицензионный файл, протоколы condomínio, жалобы, историю дохода, страхование и соответствие пожарным требованиям. Прогноз учитывает платформы, уборку, коммунальные услуги, management, туристический налог и сезонный простой.
В Пномпене short stay обычно вторичен по отношению к корпоративной аренде и может ограничиваться правилами кондоминиума. Для обеих стран сильный объект должен иметь долгосрочный fallback. Если обычный арендатор не покрывает расходы, покупка слишком зависит от муниципального разрешения и лучшего сезона.
Португальский IMI обычно устанавливается муниципалитетом в диапазоне примерно 0,3–0,45% для городской недвижимости и применяется к налоговой стоимости VPT, которая может отличаться от цены сделки. Диапазон проверен на 03.08.2026 и подтверждается по муниципалитету и налоговой записи. Condomínio, страхование, минимальные коммунальные платежи и обслуживание продолжаются при простое.
Стандартная автономная ставка налога на арендный доход для многих владельцев составляет около 25%, при этом допустимые расходы и пониженные ставки для квалифицирующих долгосрочных договоров зависят от условий. Нельзя применять снижение только потому, что договор подписан на несколько лет: срок, соблюдение и статус налогоплательщика проверяются.
Камбоджийские ежегодные налоги и common fees часто ниже в абсолютной сумме, но более тонкий арендный рынок повышает риск простоя. Сравнение должно показывать net income после полного года, резерва на ремонт и управления. Все ставки рассчитываются для конкретного собственника на дату дохода.
Португальский объект в хорошем районе может быть интересен местной семье, европейцу, экспату, lifestyle-покупателю или долгосрочному инвестору. Реестр, ипотечные оценки и нотариальная процедура создают более широкий набор comparables. Высокая цена и налоги, однако, сужают круг покупателей и увеличивают срок возврата входных расходов.
Пномпень доступнее. Покупатель может приобрести готовый или строящийся strata-юнит меньшим USD-чеком и сохранить резерв. На выходе он конкурирует с первичным фондом и рассрочками застройщиков; поэтому готовый title, разумная площадь, честные common fees и история аренды критичны.
Португалия сильнее по евровой ликвидности и бытовой ценности, Камбоджа — по капиталоёмкости. Обе модели следует считать без роста цены и с длинным периодом продажи. По запросу клиента нужны реальные comparable sales, а не средняя страны или рекламная оценка проекта.
Португалия выигрывает по глубине европейского рынка, качеству данных и числу конечных покупателей, но вход, налоги и содержание там ощутимо тяжелее. Камбоджа даёт меньший долларовый чек, принимая взамен более высокий проектный и ликвидностный риск. Я не закладываю в португальскую квартиру старую логику Golden Visa и обязательно считаю IMT, ежегодные расходы, правила краткосрочной аренды и реальную цену выхода.
Эльвира Шамуратова
Основатель Elvira Cambodia · Associate Director в Pointer Property · стратегический партнёр NovAsia
Нет. Прямое приобретение недвижимости исключено из допустимых инвестиций ARI с 2023 года и не возвращено по состоянию на 03.08.2026.
AIMA перечисляет другие категории, включая квалифицирующие фонды, создание рабочих мест, исследования и культуру. У каждой свои условия, а квартира сама по себе не помогает.
С 2026 года ставка относится к определённым покупкам городского жилья физлицом — налоговым нерезидентом. Исключения, статус и назначение объекта подтверждаются до CPCV.
Для городской недвижимости муниципальные ставки обычно находятся около 0,3–0,45% от VPT, а не рыночной цены. Конкретная ставка и база проверяются по налоговой записи.
Не всегда. Нужно проверить муниципальную зону, передачу регистрации, condominium, безопасность и текущие ограничения. Номер регистрации не гарантирует вечное право.
Состав проданных объектов, дефицит предложения и более дорогой сегмент способны поднять индекс при меньшем объёме. INE Q1 2026 не оценивает конкретную квартиру.
Нет. Меньший чек и USD — преимущества, но вторичка тоньше и данные слабее. Низкая цена имеет смысл только с титулом, арендатором и реалистичным выходом.
Первичные документы и наборы данных — с органом-издателем и датой.
Правила по Камбодже собраны в одном гайде, а не повторяются целиком на каждой странице сравнения.
Право иностранца и strata-title · Налоги, сборы и стоимость владения
Для оценки новых кредитных договоров с 1 августа 2026 года рекомендации Banco de Portugal предусматривают предельное соотношение долговых платежей к доходу (DSTI) 45% и отношение кредита к стоимости залога (LTV) 80% для целей, отличных от собственного постоянного жилья. Это макропруденциальные пределы, а не обещание банка выдать нерезиденту 80% цены: кредитор может потребовать больший собственный взнос или отказать. Для инвестиционной покупки сначала получите письменное предварительное решение банка и закладывайте не менее 20% собственных средств только на цену, отдельно от IMT, гербового сбора и оформления.
Рассрочка застройщика в Камбодже не является ипотекой: её условия задаёт SPA, а не банковская оценка платёжеспособности. Сравнивайте не только ежемесячный платёж, но и момент перехода зарегистрированного права, обеспечение уже внесённых сумм, штрафы, право на расторжение и судьбу платежей при задержке строительства.
В Португалии CPCV не обязателен, но после подписания именно его условия определяют права и последствия сторон до окончательной сделки. Официальный государственный гид требует зафиксировать объект и обременения, цену и способ оплаты, сумму задатка, крайний срок окончательного договора и санкции за неисполнение. Универсального процента задатка в этом перечне нет, поэтому рыночную привычку нельзя принимать за норму закона.
До CPCV покупателю стоит потребовать, чтобы юрист письменно связал невозвратность задатка с завершённой проверкой права, разрешений, долгов и, при необходимости, финансирования. В Камбодже ту же задачу решают условия бронирования и SPA: сумма брони, срок предоставления документов, основания возврата и последствия отказа должны быть определены до перевода, а не после него. Договорное обещание передать юнит не заменяет регистрацию права.
По объекту в Португалии запросите актуальные caderneta predial и выписку из реестра недвижимости, лицензию на использование, энергетический сертификат, технический паспорт жилья, когда он применим, и декларацию об отсутствии долга перед кондоминиумом. Постоянную выписку из реестра может заказать любой человек; она действует шесть месяцев, поэтому код доступа должен оставаться актуальным и при проверке, и к моменту окончательного оформления.
По камбоджийскому юниту пакет строится иначе: юридическое имя продавца и застройщика, основание права на землю под проектом, документальный статус co-owned building, точная идентификация корпуса, этажа и юнита, подтверждение доступной иностранной квоты и договорный маршрут к регистрации. Закон 2010 года прямо отделяет договор от перехода права: согласованная передача специальной совместной собственности не действует без регистрации. В отчёте юриста должно быть видно, какой документ уже существует, какой ещё обещан и кто обязан его получить.
Nov