Показатели доходности: gross, net, ROI, IRR и cash-on-cash

Один и тот же объект честно описывается и как «8,8% годовых», и как «4,2% годовых» — разница не в обмане, а в том, какой показатель считали и что положили в знаменатель. Ниже мы проводим один условный объект через валовую и чистую доходность, ROI, IRR, cash-on-cash и общий возврат, чтобы стало видно, где именно расходятся цифры. Пример вымышленный и нужен только для арифметики: это не рыночные данные и не прогноз.

Исходные данные примера

Все числа ниже условные и выбраны круглыми ради наглядности. Они не отражают цены, ставки аренды или расходы какого-либо реального проекта и не являются прогнозом доходности.

Налоги в примере не считаются: ставки и порядок зависят от вашего статуса и способа владения, а выдуманная налоговая строка исказила бы сравнение показателей сильнее, чем её отсутствие. В своём расчёте её нужно добавить — с цифрами, полученными от налогового консультанта.

Валовая доходность (gross yield)

Валовая доходность — годовая аренда, делённая на стоимость объекта, до всех расходов. Это витринный показатель: он быстрый, сравнимый между объектами и почти всегда самый красивый.

В нашем примере: 13 200 ÷ 150 000 = 8,8%.

Но тот же показатель к полной сумме вложений: 13 200 ÷ 162 000 = 8,15%. Ничего не изменилось, кроме знаменателя. Поэтому при сравнении объявлений первым делом спрашивайте, что стоит в знаменателе — цена или всё вложенное — и берётся ли аренда за 12 месяцев или за фактически сданные. О том, из чего складывается честная база цены, — в материале про эффективную нетто-цену.

Чистая доходность (net yield)

Чистая доходность — то же деление, но в числителе стоит доход после операционных расходов и с учётом реальной заполняемости.

В примере: 7 798 ÷ 162 000 = 4,81%. К одной только цене квартиры получилось бы 7 798 ÷ 150 000 = 5,2%.

Разрыв с валовой почти вдвое, и он образовался из двух вещей: простой съел 1 980 $ потенциальной аренды, расходы — ещё 3 422 $. Именно здесь чаще всего расходятся ожидания и реальность, потому что в рекламных расчётах заполняемость нередко принимается за 100%, а из расходов остаются только взносы дома. Сама ставка аренды в числителе — тоже допущение: как её обосновать сопоставимыми объектами и поправками на этаж, площадь и мебель, разобрано в обосновании ставки аренды.

Строка мелкого ремонта не заменяет резерв на крупные и нерегулярные замены. Чтобы не завысить доступный владельцу поток, отделяйте операционный доход и чистой доходности от денежного потока после резерва. Подход Fannie Mae к резерву на замены требует покрывать ожидаемые капитальные замены и крупное обслуживание на основе оценки состояния и графика затрат. Для отдельной квартиры практический аналог — перечень кондиционеров, водонагревателя, техники, мебели, покраски и других крупных позиций с ожидаемой датой замены и подтверждаемой стоимостью, а не универсальный процент «на ремонт». Резерв может не быть расходом текущего года в бухгалтерском смысле, но он уменьшает сумму, которую безопасно считать свободными деньгами.

Заполняемость и простой

Заполняемость — доля времени, когда квартира сдана и приносит деньги; простой — обратная величина. 85% заполняемости в примере означают около 1,8 месяца пустой квартиры в год: это и смена жильцов, и ремонт между ними, и период поиска.

Заполняемость — самый чувствительный параметр всей модели, потому что она умножает выручку, а расходы при этом почти не уменьшает. Проверьте, что будет при 70%: сбор падает до 9 240 $, управление до 924 $, расходы до 3 224 $, операционный доход до 6 016 $, а чистая доходность к вложениям — до 3,71%. Одно допущение, а результат меняется на четверть. Так же имеет смысл прогнать и остальные допущения — ставку, расходы, срок сдачи, цену выхода: как это сделать по каждому пункту, показано в стресс-тесте сделки.

Точка безубыточности по заполняемости

Break-even occupancy — заполняемость, при которой собранная аренда ровно покрывает расходы. Всё, что выше, — доход, всё, что ниже, — доплата из своего кармана.

Без заёмных денег в примере надо покрыть 2 300 $ фиксированных расходов, при этом 10% сбора уходит управляющему. Нужный сбор: 2 300 ÷ 0,9 = 2 556 $, то есть 2 556 ÷ 13 200 = около 19% заполняемости. Запас большой.

Теперь добавим долг: пусть 60 000 $ из покупки профинансированы под 8% годовых, то есть 4 800 $ процентов в год (упрощение: считаем только проценты). Покрыть нужно уже 7 100 $, требуемый сбор 7 889 $, а это около 60% заполняемости. Тот же объект, тот же рынок — но порог, ниже которого начинаются доплаты, вырос втрое. Подробнее механика разобрана в материале про точку безубыточности аренды.

Cash-on-cash return

Cash-on-cash — денежный поток за год, делённый на собственные вложенные деньги. Он отвечает на вопрос «сколько наличных возвращается на вложенные наличные», и в этом его отличие от доходности к полной стоимости объекта.

Без долга: 7 798 ÷ 162 000 = 4,81% — ровно чистая доходность. Когда собственных денег вложено 100%, эти два показателя совпадают, и путать их не страшно.

С долгом из предыдущего раздела: собственных денег 102 000 $, денежный поток 7 798 − 4 800 = 2 998 $, cash-on-cash = 2 998 ÷ 102 000 = 2,94%. Здесь заёмные деньги ухудшили текущий поток, потому что ставка по долгу выше операционной отдачи объекта. Если бы отдача была выше стоимости долга, эффект был бы обратным — рычаг работает в обе стороны.

Для кредита с погашением тела долга одной процентной строки недостаточно. DSCR считают как чистый денежный поток объекта, делённый на весь платёж по долгу — основной долг и проценты; в определении Fannie Mae в знаменатель также включаются обязательные выплаты по отдельным подчинённым инструментам, если они есть. В упрощённом примере страницы покрытие только процентов равно 7 798 ÷ 4 800 = 1,62 раза. Это не DSCR амортизируемого кредита: для него в знаменатель ставят фактическую сумму основного долга и процентов за тот же период. Значение ниже 1,0 означает, что поток объекта не покрывает обслуживание долга полностью.

Общий возврат и прибыль

Прибыль — это сумма в деньгах. Общий возврат — та же величина, выраженная в процентах к вложенному, и включающая обе части результата: денежный поток от аренды и изменение цены при выходе. Показывать одно вместо другого — самый частый способ приукрасить картину.

Продолжим пример на горизонте 5 лет, приняв (условно), что ставка, расходы и заполняемость не меняются:

• Денежный поток: 7 798 × 5 = 38 990 $.
• Продажа через 5 лет за 165 000 $, расходы на продажу 5% = 8 250 $, чистая выручка 156 750 $.
• Результат по капиталу: 156 750 − 162 000 = −5 250 $. Цена выросла, но не покрыла вход и расходы на выход.
• Прибыль за 5 лет: 38 990 − 5 250 = 33 740 $.

Общий возврат: 33 740 ÷ 162 000 = 20,8% за пять лет. Обратите внимание, как легко эту цифру подать без указания срока — «доходность 20,8%» звучит совсем иначе, чем «20,8% за пять лет». Здесь пятилетний результат свёрнут в одну строку; если нужно увидеть, чем год покупки отличается от года передачи и года продажи и где сидят разовые расходы, разложите его по годам — как в денежном потоке по годам владения.

ROI

ROI — прибыль, делённая на вложения. В нашем примере это ровно тот же расчёт: 33 740 ÷ 162 000 = 20,8% за период, или примерно 4,2% годовых, если просто разделить на пять лет.

ROI не содержит внутри себя времени — и в этом его единственная, но серьёзная слабость. 20,8% за пять лет и 20,8% за два года — это один и тот же ROI и совершенно разные инвестиции. Поэтому ROI без указания периода бессодержателен, а сравнивать по нему объекты с разным горизонтом нельзя.

IRR

IRR — годовая ставка, при которой все будущие поступления, приведённые к сегодняшнему дню, в сумме равны вложенным деньгам. Проще: это ROI, который умеет учитывать, когда именно деньги приходят и уходят.

Потоки нашего примера: −162 000 $ в начале, по +7 798 $ в каждый из пяти лет и +156 750 $ от продажи в пятый год. IRR такого набора — около 4,2% годовых, то есть почти совпадает с простым делением ROI на срок.

Так вышло потому, что все деньги вложены сразу, а доход идёт ровным потоком. Расходятся ROI и IRR в двух типичных ситуациях: когда вы платите частями по рассрочке, а не всю сумму сразу, и когда доход появляется не с первого дня — например, объект ещё строится. В обоих случаях ваши деньги работают меньше времени, чем кажется, и IRR это показывает, а ROI — нет.

Все показатели одного объекта рядом

Один объект, восемь честных цифр от 2,94% до 20,8%. Вывод простой: показатель без пояснения знаменателя, периода и состава расходов не значит ничего. Требуйте эти три вещи от любого расчёта — своего или чужого.

Что спросить у любого расчёта доходности

1. Что в знаменателе: цена объекта или все вложенные деньги вместе с расходами на сделку и меблировку.
2. Какая заложена заполняемость и откуда взята эта цифра.
3. Какие расходы вычтены и какие нет — взносы дома, управление, ремонт, страховка, налоги.
4. За какой период показатель: годовой или за весь горизонт владения.
5. Включены ли в расчёт расходы на выход и изменение цены, или показана только аренда.
6. Считается ли долг: с рычагом и без него это разные показатели.

Частые вопросы

Почему валовая и чистая доходность так сильно расходятся?

Из-за двух вещей: простоя и расходов. В нашем условном примере валовая доходность 8,8% к цене, а чистая 4,81% к полной сумме вложений — разница набежала из 1 980 $ недополученной аренды при заполняемости 85% и 3 422 $ операционных расходов за год. Плюс в чистой доходности знаменатель больше: в него входят расходы на сделку и меблировку.

Чем ROI отличается от IRR?

ROI — прибыль, делённая на вложения, без учёта времени: 20,8% за пять лет и 20,8% за два года дадут одинаковый ROI. IRR — годовая ставка, которая учитывает, когда деньги вносятся и когда возвращаются. В нашем примере они почти совпали (около 4,2% годовых), потому что вся сумма вложена сразу и доход равномерный. Расходятся они при оплате по рассрочке и когда доход начинается не сразу.

Что такое break-even occupancy и зачем её считать?

Это заполняемость, при которой собранная аренда ровно покрывает расходы. В нашем примере без заёмных денег порог около 19%, а с долгом 60 000 $ под 8% — уже около 60%. Считать её стоит, чтобы понимать запас прочности: чем ближе порог к ожидаемой заполняемости, тем выше риск доплачивать из своих денег в слабый год.

Приведённые цифры — это доходность в Камбодже?

Нет. Все числа на этой странице вымышлены и подобраны круглыми, чтобы показать арифметику и разницу между показателями. Это не рыночные данные, не оценка конкретного проекта и не прогноз. Реальные ставки аренды, заполняемость, расходы и налоги нужно брать по конкретному объекту и подтверждать документами.

Источники

Методика расчёта показателей доходности — общепринятая финансовая практика · материалы NovAsia по аренде и выходу · проверено в июле 2026. Все числовые значения в примере условны и вымышлены: они не подтверждены рыночными данными, не относятся к какому-либо конкретному проекту и не являются прогнозом. Налоги в примере не учтены — ставки и порядок зависят от вашего статуса и подтверждаются налоговым консультантом. Доходность прошлых периодов и модельные расчёты не гарантируют будущих результатов. Информация носит ознакомительный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.