Экономика и недвижимость Камбоджи: итоги 2025 года

Показатели и их даты

У каждой цифры две даты: период, который она измеряет, и дата публикации. Показатель за 2025 год, вышедший в середине 2026-го, не был известен в декабре 2025-го, а прогноз мы не показываем как факт.

Какие данные стали доступны после окончания года

Большая часть надёжной картины 2025 года появилась не 31 декабря, а в первом полугодии 2026-го. NBC выпустил годовые банковские и внешнеэкономические обзоры, Министерство туризма — годовую таблицу прибытий, Всемирный банк — обновлённую макрооценку ^[1][2][3]. Поэтому этот отчёт датирует не только период, но и выпуск.

Даже после этих публикаций рост ВВП остаётся оценкой: Всемирный банк использует 5,3%, NBC — 5,0% ^[1][2]. Разница невелика, но принципиальна для методологии: мы не выбираем удобную цифру и не выдаём предварительный результат за окончательный национальный счёт.

Для рынка недвижимости год закрывается ещё медленнее. Официальный индекс цен доступен, но полного публичного реестра фактических сделок, аренд и вакансии по проектам нет.

Рост замедлился, но отрасли двигались по-разному

Текущие оценки 5,0–5,3% означают замедление после роста 6,0% в 2024 году ^[1][2]. Промышленность оставалась сильнее услуг и сельского хозяйства, поэтому средняя цифра не описывает одинаково доходы туристического бизнеса, фабричных работников и городских сервисов.

Средняя инфляция за год была 2,5% ^[1], однако показатель скрывает шоки второй половины года и не прогнозирует весеннее ускорение 2026-го. Для владельца 2025 год был скорее периодом умеренного общего CPI и неравномерной динамики отдельных расходов.

С точки зрения недвижимости это был не год единого «роста рынка», а сочетание производственной активности, слабого кредита, давления на часть внутреннего спроса и большого готового предложения.

Внешняя торговля была сильной, но зависимой

Экспорт вырос на 17,2% до US$31,3 млрд; импорт — на 18,2% почти до US$34,0 млрд ^[2]. GTF сохранил около половины экспорта, а США приняли 40,7% поставок. Это поддерживало производство, но оставляло высокую зависимость от одного рынка и торговой политики.

Рост шин и велосипедов показал диверсификацию, тогда как электрические компоненты сократились ^[2]. Производство не было монолитным. Для жилья влияние зависело от географии новых мощностей и профиля работников, а не от национальной суммы экспорта.

Сильные поставки не отменили слабость части внутреннего спроса: импортные расходы, долги и потеря переводов распределяли выгоду неравномерно.

FDI повернулся к производству

Приток FDI достиг US$5,1 млрд. Производство получило US$3,5 млрд и 68,1% общего потока, тогда как инвестиции в строительство и недвижимость сократились на 32,4% ^[2]. Поэтому фраза «FDI вырос» не означает, что больше денег пришло в квартиры.

Для экономики производственный капитал создаёт потенциал экспорта и занятости. Для рынка жилья эффект возникает позже и локально — после ввода предприятий, найма и формирования бюджета работников.

Для девелопмента снижение отраслевого FDI было дополнительным аргументом проверять собственное финансирование проекта, а не полагаться на общий инвестиционный заголовок.

Туризм и переводы ударили по разным частям спроса

Международные прибытия снизились на 16,9% до 5,57 млн ^[3], при этом воздушный поток вырос, а наземный резко сократился. Эффект был географически неравномерным и особенно усилился после середины года.

Переводы упали на 23,6% до US$2,1 млрд ^[2]. Для семей, зависевших от заработка в Таиланде, это означало прямое снижение располагаемого ресурса, тогда как возвращение работников увеличивало предложение труда.

Эти два шока не следует складывать в один «слабый спрос». Туризм сильнее затрагивал размещение и сервисы, переводы — семейное потребление и обслуживание долгов.

Банки и недвижимость: ухудшение качества активов

Валовой NPL банковской системы достиг 8,9% ^[2]. Рост проблемных кредитов сочетался с медленным кредитованием и напряжением в недвижимости. Система сохраняла капитал и резервы, но требовала более внимательного признания проблемных активов.

Официальный индекс цен жилой недвижимости в декабре снизился на 3,8% год к году по стране ^[2]. Коммерческая оценка Knight Frank показывала 63,334 существующих кондоминиума в Пномпене во втором полугодии ^[4]. Индекс и объём предложения отвечают на разные вопросы, но оба важны для ликвидности.

Для покупателя ключевыми оставались залог проекта, выпуск титула, непроданный остаток застройщика и реальная заселённость. Национальный NPL не заменяет эти проверки.

Государственные финансы дали буфер

По оценке Всемирного банка, 2025 год завершился профицитом 0,6% ВВП — первым после пандемии ^[1]. Государственный долг оставался около 26% ВВП. Это давало пространство для реакции на шоки, но не означало отсутствие частных долговых проблем.

Для недвижимости государственный буфер важен косвенно — через инфраструктуру, социальную поддержку и общую стабильность. Он не гарантирует завершение частного проекта и не покрывает обязательства застройщика.

Налоговые послабления и специальные меры также требуют чтения по датам и условиям; годовой макроотчёт не заменяет проверку конкретной сделки.

Что было пересмотрено и что осталось открытым

Рост 2025 года всё ещё представлен несколькими оценками, а не одной финальной цифрой. Туристические итоги и банковские показатели стали известны уже в 2026 году. Это показывает, почему отчёт за год нельзя фиксировать по новостям декабря.

Не опубликованы полный реестр фактических сделок, рыночной аренды, вакансии и завершения всех проектов. Коммерческие оценки полезны, но имеют выборку и не должны выдавать себя за административный учёт.

Следующий пересмотр отчёта нужен после финальных национальных счетов, новых годовых рядов и существенных исправлений источников. Старая версия должна сохранять дату, а не незаметно переписывать историю.

Чего мы не знаем

Окончательный официальный рост ВВП 2025 года может быть пересмотрен; текущие значения 5,0% и 5,3% сохранены отдельно ^[1][2].

Нет общедоступной полной базы сделок и аренды по кондоминиумам, поэтому невозможно рассчитать единый фактический доход всего рынка.

Коммерческая оценка предложения Пномпеня не является государственным реестром и может отличаться по определению завершённого объекта ^[4].

Некоторые последствия событий 2025 года стали видны только в данных 2026 года; они не задним числом превращаются в факты, известные участникам рынка в момент сделки.

Частые вопросы

Куда это ведёт дальше

Источники

Источники, на которые ссылается эта страница; нумерация сквозная. У каждого указаны организация и дата выпуска: без даты нельзя понять, не устарел ли показатель. Внешних ссылок мы не публикуем — названия документа и организации достаточно, чтобы найти и перепроверить его самостоятельно.

• [1] Cambodia Economic Update, June 2026: Navigating Shocks — Всемирный банк — 08.06.2026
• [2] Financial Stability Review 2025 — Национальный банк Камбоджи — 28.03.2026
• [3] Tourism Statistics Report, December 2025 — Министерство туризма Камбоджи — 02.2026
• [4] Cambodia Real Estate Highlights, H2 2025 — Knight Frank Cambodia — 02.2026