The Excel Groove Lasalle 52

Проект изначально делался вокруг небольших однокомнатных квартир. В материалах запуска указаны три базовых планировки: 25, 27,5 и 30 м², все с одной спальней и одним санузлом. Для первой фазы это важная характеристика: здесь нет исходной линейки семейных двух- и трёхспальных квартир, поэтому дом скорее подходит одному человеку, паре или арендатору, которому важнее собственная компактная квартира, чем большой метраж. На вторичном рынке встречаются площади немного выше исходных 30 м² — например около 31–32 м². Такие объявления не стоит автоматически считать новым типом планировки: точную площадь лучше брать из документа на конкретную квартиру.

В планировках есть практическая разница, а не только несколько дополнительных квадратных метров. По обзору проекта, квартира 25 м² имеет гостиную, отделённую стеклянной перегородкой спальню, санузел и кухонную зону у балкона; возможность открыть балкон помогает выводить запахи и тепло из кухни. В варианте 27,5 м² увеличена глубина жилой зоны, появляется место для небольшого обеденного стола, а кухня отделяется раздвижной дверью. Тридцатиметровые квартиры относились к угловым. Для вторичного покупателя это означает, что одинаковая надпись «1 спальня» в объявлениях скрывает заметно разные сценарии проживания, и план конкретной квартиры здесь полезнее общего метража.

Расположение стало удобнее, чем выглядело на старте продаж. В 2016 году проект рекламировали главным образом через связь с BTS Bearing и будущей жёлтой линией. Сейчас ближайшей рельсовой точкой является станция Si La Salle жёлтой линии: актуальные объявления указывают около 850 м от проекта. До BTS Bearing расстояние существенно больше, поэтому покупателю, который рассчитывает ежедневно ходить пешком именно до зелёной линии, этот адрес может не подойти. Зато Ласаль связывает Сукхумвит, Сринакарин и направления к Бангна-Трат; для поездок на автомобиле или сочетания автомобиля с жёлтой линией локация читается логичнее.

Повседневная инфраструктура вокруг проекта формировалась ещё до появления метро: рядом школы, больницы, магазины и коммерция вдоль Ласаль. В раннем обзоре проекта фигурировали школа La Salle примерно в 220 м, Bangkok Patana School примерно в 1,3 км и Sikarin Hospital примерно в 1,2 км. Эти расстояния приведены из источника, а не пересчитаны вручную. Для жизни это даёт более понятную среду, чем у многих кондоминиумов, которые зависят от одного торгового центра или одной станции. Обратная сторона той же локации — загруженность Ласаль и пересечений со Сринакарин в часы пик, особенно в периоды школьного трафика.

Набор общих зон соответствует недорогому малоэтажному проекту своего поколения: бассейн, тренажёрный зал, вестибюль, зона отдыха, сад, дорожка для бега, контроль доступа, видеонаблюдение и круглосуточная охрана. В материалах запуска также указывался отдельный клубный блок с бассейном 6 × 15 м и рабочей зоной на первом уровне. Это не означает, что всё спустя почти десять лет находится в исходном состоянии. Для готового дома качество содержания общих зон, фактический бюджет юридического лица и накопленные ремонты важнее красивого перечня из брошюры, поэтому их следует оценивать уже при осмотре и по документам кондоминиума.

С парковкой у первой фазы есть известное ограничение: обзор запуска указывал около 43% мест от числа квартир с учётом блокирующей парковки. Для небольших квартир такой показатель не необычен, но он может быть чувствителен для дома, где многие владельцы пользуются автомобилем. При выборе квартиры имеет смысл не ограничиваться вопросом «есть ли парковка»: важнее понять действующие правила выдачи пропусков, наличие свободных мест вечером, порядок использования блокирующих мест и отдельные ограничения для арендаторов. Эти правила могут меняться решением юридического лица и не подтверждены нами как неизменные с 2016 года.

Для иностранного покупателя юридическая логика стандартна для тайского кондоминиума, но проверка должна быть привязана к конкретной квартире. Текущие объявления на DDproperty и других площадках помечают квартиры как полную собственность. Это не означает автоматическую возможность оформить квартиру на иностранца: закон ограничивает совокупную иностранную долю 49% общей площади квартир в здании, а юридическое лицо кондоминиума должно подтвердить доступную квоту. На вторичке дополнительно важны справка об отсутствии задолженности, титул квартиры, данные продавца и корректный маршрут денег. Если конкретная квартира уже относится к тайской квоте и свободной иностранной квоты нет, рекламное слово «собственность» само по себе проблему не решает.

Главная практическая особенность The Excel Groove — необходимость не путать соседние фазы. Источники по первой фазе говорят об одном корпусе A и 182 квартирах. Вторая фаза насчитывает 238 квартир, а третья — 232; проектные материалы также указывают, что фазы используют общий подъезд, но имеют отдельные юридические лица кондоминиума. При этом агрегаторы недвижимости могут собирать на одной странице объявления по корпусам A, C, E и даже предложения, прямо подписанные как третья фаза. Поэтому название проекта в объявлении недостаточно: перед сделкой нужно сопоставить номер квартиры, корпус, титул и юридическое лицо именно с первой фазой.