Камбоджа или Румыния: где недвижимость работает лучше

Сравнение по пунктам (нажмите строку — покажем нюанс)

Кому какой рынок

ЕС без евро: румынская квартира всё равно живёт в RON

Членство Румынии в ЕС не означает, что объект является евровым активом во всех смыслах. Страна использует румынский лей и пока не входит в еврозону. Девелопер или продавец может озвучивать цену в евро, но договор, банковский расчёт, местные доходы арендатора, налоги и эксплуатационные расходы связаны с RON. Для инвестора из долларовой зоны появляется дополнительный валютный слой.

Это особенно важно при расчёте чистой доходности. Квартира может стоить «100 тысяч евро» в презентации, сдаватьcя по ставке, мысленно привязанной к евро, но фактическая платежеспособность арендатора формируется в леях. Рост цены в RON не обязательно даст такой же результат в USD после конвертации.

В Камбодже рынок городских квартир коммерчески долларизирован: цены, аренда и управление чаще обсуждаются в USD. Валютная модель проще, но слабая ликвидность или пустующий юнит легко перекрывают это преимущество. Румынию следует стресс-тестировать по RON/EUR/USD, Камбоджу — по загрузке, скидке при перепродаже и сроку экспозиции.

Квартиру купить можно, а земля под ней требует отдельного ответа

В Румынии иностранный покупатель обычно может владеть квартирой или зданием. Ограничение для нерезидента чаще возникает не на саму квартиру, а на землю и долю в участке. Для граждан ЕС и ЕЭЗ действует один режим; для граждан третьих стран право приобретать землю зависит от международного договора и взаимности. Поэтому фраза «иностранцы покупают свободно» неполна без гражданства и структуры титула.

В многоквартирном доме юрист должен проверить, как оформлена доля земли, можно ли зарегистрировать её напрямую и нужна ли компания или иной законный механизм. Создание румынского юридического лица может решить часть структурных вопросов, но добавляет бухгалтерию, корпоративные налоги и расходы. Оно не должно появляться в сделке только потому, что агенту так проще.

В Камбодже граница яснее: иностранцу нельзя напрямую владеть землёй, но можно купить соответствующий strata-юнит не на уровне земли и не в подземной части в зарегистрированном co-owned building, пока не исчерпана 70%-ная квота по площади частных юнитов. В обеих странах сначала проверяют юридическую оболочку, а уже потом сравнивают вид из окна и скидку.

Бухарест, Клуж и Тимишоара — три разных причины для аренды

Румынский рынок нельзя сводить к одной средней доходности. Бухарест — крупнейший и наиболее ликвидный рынок, где спрос создают государственный и частный сектор, университеты и внутренняя миграция. Клуж-Напока дороже относительно местных доходов, но поддерживается университетами и технологическими компаниями. Тимишоара сочетает промышленность, международный бизнес и близость к Центральной Европе. Один и тот же бюджет даёт разный размер, арендатора и запас ликвидности.

Официальная статистика показывала рост цен на жильё в Румынии в первом квартале 2026 года, одновременно количество сделок в первой половине года снизилось относительно 2025-го. Это полезное напоминание: цены и оборот могут двигаться в разные стороны. Покупатель не должен превращать недавний рост индекса в гарантию быстрой перепродажи.

Пномпень более концентрирован. Здесь выбор делается между несколькими деловыми и жилыми зонами, а качество здания и управления часто важнее общей статистики города. Камбоджийская доходность может быть выше на бумаге, но разброс между удачным и слабым проектом шире.

Старый Бухарест может быть дешевле не просто так

В Бухаресте цена старого фонда требует проверки не только ремонта и коммуникаций, но и сейсмического класса здания, истории укрепления, разрешений на перепланировку и возможности страхования или банковского финансирования. Дисконт к новостройке может компенсировать реальный технический риск, а не представлять инвестиционную возможность.

Новый фонд снимает часть этих вопросов, но добавляет другие: репутацию девелопера, разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, качество общих зон и НДС. С 1 августа 2025 года стандартная ставка НДС в Румынии выросла до 21%. Узкий переходный режим 9% для подходящих договоров действовал только до 31 июля 2026 года и на текущую дату уже завершён. Для новой сделки нельзя автоматически использовать старую ставку в модели.

В Пномпене техническая проверка тоже обязательна, но фокус иной: готовность здания, реальный strata title, иностранная квота, работа лифтов и инженерии, финансовое состояние управляющей компании. В обоих рынках «новое» не означает проверенное, а «старое» не означает дешёвое без причины.

Низкий налог на покупку не равен низкой полной нагрузке

В Румынии нет единого покупательского transfer tax, сопоставимого с камбоджийскими 4%. Покупатель оплачивает нотариуса, регистрацию в Land Book, кадастровые и юридические расходы; на новое жильё может приходиться НДС. При продаже физическим лицом действует налог, зависящий от срока владения, а долгосрочная аренда облагается по ставке 10% после стандартного вычета 20% расходов, что даёт ориентир 8% от валового дохода до возможного медицинского взноса. Ежегодный налог на жилое здание устанавливается муниципалитетом в пределах предусмотренного диапазона и считается от налоговой базы.

В Камбодже 4%-ный stamp duty заметнее в момент регистрации, хотя в 2026 году для части borey и condominium предусмотрены условные льготы. К нему добавляются юридическая проверка, регистрация, мебель, management fee, sinking fund и возможное удержание налога с аренды в зависимости от статуса владельца и арендатора.

Сопоставлять нужно net yield после всех расходов. Румынская квартира может дать более скромный валовый процент, но иметь глубже рынок выхода. Камбоджийская может показать привлекательный gross yield и потерять преимущество из-за вакансии, ремонта или продажи с дисконтом.

Дешёвый билет в ЕС не является иммиграционной программой

Румынская квартира даёт право собственности, но не выдаёт ВНЖ и не превращает владельца в резидента ЕС. Для проживания нужен отдельный законный маршрут: работа, бизнес, семья, учёба или другое основание. Даже если объект облегчает подтверждение адреса, миграционное решение не следует из записи в Land Book.

В Камбодже ситуация аналогична: strata title не заменяет визу, её продление или разрешение на работу. Покупатель должен отдельно оценить, как долго он вправе находиться в стране и какие требования действуют для его деятельности.

Поэтому инвестиционную модель лучше считать без «премии за ВНЖ». Если объект покупается для переезда, сначала проверяется миграционный маршрут, медицинская и бытовая инфраструктура, затем — конкретная квартира. Для чистой инвестиции важнее арендатор, управление и цена выхода, чем политический ярлык страны.

Мнение эксперта

Румыния интереснее Камбоджи по внутреннему спросу, ипотеке и объёму данных, особенно если речь о Бухаресте, а не о стране в среднем. Но старый фонд, сейсмический статус здания и расходы в леях могут быть важнее привлекательной цены. Я проверяю технический класс дома, банкопригодность юнита, реальную аренду и выход местному покупателю; в Пномпене вместо этого глубже проверяю застройщика и управление.

Эльвира Шамуратова

Основатель Elvira Cambodia · Associate Director в Pointer Property · стратегический партнёр NovAsia

Страница эксперта →

Частые вопросы

Камбоджа: общие юридические проверки

Правила по Камбодже собраны в одном гайде, а не повторяются целиком на каждой странице сравнения.

Право иностранца и strata-title · Налоги, сборы и стоимость владения

Что сравнить дальше

• Камбоджа или Албания — сравнение близкого сценария.
• Камбоджа или Болгария — сравнение близкого сценария.
• Камбоджа или Греция — сравнение близкого сценария.
• Все сравнения по регионам — компактный индекс без повторения полного гида.