Цены на недвижимость в Камбодже в 2026 году: сколько стоит квадратный метр

У Камбоджи нет одной честной «цены за квадратный метр». Даже внутри Пномпеня можно увидеть почти несовместимые цифры: доступный новый запуск на окраине, старую квартиру в центре и современный дом в БКК1 нельзя складывать в одну среднюю и делать из неё вывод о рынке.

Это особенно заметно в 2026 году. В отчёте Knight Frank за вторую половину 2025 года средняя цена новых запусков кондоминиумов в Пномпене составила 676 долларов за м² полезной продаваемой площади. Но эта цифра во многом отражает выход более доступных проектов и не означает, что квартира в центральном БКК1 или Даун-Пене стоит около 676 долларов за метр. В актуальных предложениях, проверенных в августе 2026 года, отдельные центральные проекты начинаются примерно от 1,4 тыс. долларов за м², а более новые и премиальные варианты легко уходят выше 2,2–3 тыс. долларов за м².

Поэтому ниже мы не пытаемся вывести красивую «среднюю по стране». Мы даём рабочие ориентиры по локациям и типам недвижимости и показываем, что именно двигает цену. Все суммы — ориентиры на 20 августа 2026 года, а не оценка конкретной квартиры: перед покупкой их нужно сверять с живым предложением, документами и условиями сделки.

Первый слой — локация, но не на уровне «Пномпень дороже провинции». Внутри одного района две квартиры могут стоить по-разному из-за расстояния до деловых улиц, школ, набережной, крупных дорог и привычных для арендаторов сервисов. В БКК1 цена часто включает сам адрес и понятность района для международного покупателя; в более удалённом районе покупатель сильнее смотрит на размер квартиры, парковку и повседневную инфраструктуру.

Второй слой — стадия проекта. На старте продаж застройщик может предложить ниже входную цену или длинный график платежей, но покупатель принимает на себя риск ожидания и исполнения проекта. Готовая квартира обычно дороже не потому, что она автоматически лучше, а потому, что уже можно увидеть дом, качество отделки, соседство, работу лифтов, заполненность и реальные расходы на содержание.

Третий слой — право, которое получает покупатель. Для иностранца квартира с понятным отдельным титулом и возможностью регистрации права на своё имя — совсем другой товар, чем объект, где предлагается долгосрочная аренда, договорное право или конструкция, зависящая от третьего лица. Две одинаковые по площади квартиры не должны считаться прямыми аналогами, если различается вид права.

Затем идут сам дом и конкретная квартира: репутация управления, состояние общих зон, размер ежемесячных платежей, планировка, этаж, сторона света и вид. Вид на реку или открытый горизонт может стоить заметную надбавку, но только пока он действительно защищён от будущей застройки и важен следующему покупателю.

Наконец, цена зависит от сценария использования. Покупателю для собственного проживания может быть важнее тишина, большая кухня и парковка; арендному рынку — транспорт, понятная планировка и качество управления. Один и тот же «дорогой» метр может оказаться разумным для жизни и слабым для сдачи, поэтому сначала стоит определить задачу, а уже потом сравнивать цифры.

Пномпень даёт самый широкий разброс. В центральных районах вроде БКК1 и Даун-Пеня платят не только за стены, но и за адрес, пешую доступность, знакомость района для арендаторов и качество конкретного дома. Проверенные в августе 2026 года предложения показывают этот разрыв хорошо: в БКК1 встречаются варианты примерно от 1,4 тыс. долларов за м², тогда как отдельные новые или более дорогие проекты стоят около 2,2–3,2 тыс. долларов за м² и выше. В Даун-Пене старый квартирный фонд может быть намного дешевле современного кондоминиума, но вместе с ценой меняются состояние, набор услуг и, что особенно важно для иностранца, юридическая форма объекта.

Между центральным премиальным сегментом и доступными окраинами есть широкий средний слой. В Тул-Корке актуальные квартиры, проверенные в августе 2026 года, дают примеры примерно 1,8–2,0 тыс. долларов за м², тогда как в Тонле-Бассаке отдельные современные дома поднимаются ближе к 2,7–3,7 тыс. долларов за м². Это не «цена района», а хороший пример того, насколько сильно конкретный дом способен сдвинуть цифру даже в востребованной городской локации.

В жилых районах Пномпеня нижняя граница заметно ниже. Knight Frank за вторую половину 2025 года зафиксировал 676 долларов за м² как среднюю заявленную цену именно новых запусков, а не всего рынка. Живые готовые предложения в Сен-Соке и Меан-Чее, которые мы проверили в августе 2026 года, дают примеры примерно от 1,05–1,17 тыс. долларов за м² и выше. То есть формула «окраина = 676 долларов» тоже не работает: стадия и качество дома быстро меняют результат.

Сиануквиль остаётся рынком с очень большим разбросом между старым, недозагруженным фондом и готовыми домами у моря. В обзоре IPS за 2025 год встречается нижний ориентир около 1 тыс. долларов за м² для кондоминиумов; в актуальном предложении есть примеры около 1,35 тыс. долларов за м². Для побережья особенно опасно переносить цену одного дома на весь город: вид, расстояние до пляжа, работа управляющей компании и фактическая жизнь в здании здесь меняют ценность сильнее, чем красивое название проекта.

Сием-Рип устроен иначе. Рынок кондоминиумов небольшой, поэтому несколько качественных проектов способны сильно влиять на видимую цену. IPS в 2025 году называл диапазон 1,9–2,8 тыс. долларов за м² для городских кондоминиумов в зависимости от качества и локации; в августе 2026 года отдельные резиденции с сервисом предлагались примерно от 1,6 тыс. долларов за м². Здесь правильнее сравнивать конкретный формат и качество, чем ждать большого числа почти одинаковых аналогов.

Студия обычно даёт самый низкий общий бюджет покупки, но не обязательно самый дешёвый метр. Небольшая площадь позволяет проекту держать доступную итоговую цену, поэтому в центральном доме квадратный метр студии может стоить дороже, чем в более крупной квартире того же здания. В живых объявлениях августа 2026 года студии в Пномпене встречаются примерно от 35 тыс. долларов в старом фонде до 100–165 тыс. долларов в современных центральных проектах.

Квартира с одной спальней — самый широкий по качеству сегмент. В Сен-Соке можно увидеть готовые варианты около 60 тыс. долларов, в БКК1 и других центральных районах — заметно выше 150–200 тыс. долларов. Поэтому само слово «однушка» почти ничего не говорит о цене без площади: 35, 45, 65 и 80 м² — это уже разные продукты.

Две спальни ещё сильнее размывают сравнение. На рынке есть компактные планировки меньше 50 м² и семейные квартиры почти вдвое больше, а разница в общей цене может быть кратной. Если покупатель сравнивает только итоговый чек, компактная двухкомнатная квартира может казаться выгоднее, хотя по цене за м² она не дешевле более просторного аналога.

Сервисные апартаменты стоит считать отдельным продуктом. В цене может сидеть не только сама квартира, но и мебель, гостиничная инфраструктура, бренд, обязательный договор управления или набор услуг. Если эти элементы не нужны покупателю, переплата за них не становится ценностью автоматически; если нужен готовый сервис, наоборот, обычный кондоминиум без такого пакета и с более низкой ценой за метр может потребовать больше времени и расходов после покупки.

Дом в организованном посёлке нельзя честно сравнивать с квартирой по одному показателю «долларов за м²». В цену дома входит земля, а Knight Frank для новых запусков домов в Пномпене во второй половине 2025 года считал среднюю цену по общей площади здания и получил 1 547 долларов за м². Для иностранного покупателя добавляется отдельный вопрос о допустимой форме владения землёй и домом, поэтому здесь цена — только начало проверки, а не готовый ответ.

Самая частая ошибка — сравнивать две цифры без проверки того, что стоит за знаменателем. У кондоминиума цена может считаться по продаваемой полезной площади, у дома — по общей площади здания, а в объявлении иногда вообще неясно, включены ли балконы и общие зоны. Если база расчёта разная, даже одинаковые 2 000 долларов за м² не означают одинаковую цену.

Вторая проверка — право. Квартира, которую иностранец может зарегистрировать на своё имя с понятным отдельным титулом, и квартира, где предлагается только договорная схема или долгосрочная аренда, не являются прямыми аналогами. Скидка имеет смысл только после того, как понятно, что именно покупатель получает юридически.

Третья — реальное состояние дома. Дешёвая квартира в здании с пустыми общими зонами, слабым обслуживанием, неудобной парковкой и проблемной эксплуатацией может оказаться хуже более дорогого аналога через дорогу. И наоборот, дорогой холл, бассейн и громкий бренд не создают ценность, если покупателю эти услуги не нужны или ежемесячные платежи несоразмерны пользе.

Наконец, стоит отделять цену от личной ценности. Для жизни вид на реку может быть причиной доплатить; для сдачи более важной может оказаться простая планировка рядом с офисами. Механику оценки конкретной квартиры мы не дублируем здесь: эту страницу лучше использовать как карту диапазонов, а затем сравнивать выбранный объект с действительно близкими аналогами.

Стадия строительства может менять не только цену, но и то, за что покупатель платит сегодня. На раннем этапе иногда ниже вход и мягче график платежей, зато часть цены относится к обещанному будущему продукту. В готовом доме видно больше: отделку, управление, соседей, фактический вид и состояние общих зон. Поэтому скидка за раннюю стадию имеет смысл оценивать вместе с риском исполнения, а не как бесплатную экономию.

Бюджет тоже меняет географию поиска. Сумма, которой не хватает на современную квартиру в БКК1, может открыть выбор в Сен-Соке, Меан-Чее или другом жилом районе Пномпеня. На побережье и в Сием-Рипе та же сумма попадёт в совсем другой продукт, поэтому лучше сначала выбрать сценарий, а не пытаться найти «самый дешёвый метр в Камбодже».

Отдельно стоит различать реальную цену объекта и маркетинговый вход. Небольшой первоначальный платёж, бронь или первый взнос не означают, что недвижимость стоит эту сумму. Подробный разбор бюджетного входа и покупки на стадии строительства вынесен в отдельные материалы; здесь эти темы нужны только для того, чтобы не перепутать низкий первый платёж с низкой ценой недвижимости.