Рынок недвижимости Камбоджи: обзор с источниками и датами

Этот обзор — не прогноз и не оффер. Мы собрали внешний макро-контекст, в котором находится рынок недвижимости Камбоджи: рост экономики, демографию, урбанизацию и риски — с указанием источника и даты по каждой цифре. Задача — дать честную рамку для решения, а не убедить, что «цены обязательно вырастут». Там, где надёжной публичной цифры нет (доходность аренды, переизбыток предложения), мы прямо об этом пишем, а не подставляем красивую оценку. Все выводы — контекст, а не гарантия по конкретному объекту.

Макро-контекст: рост экономики

Макро-фон Камбоджи позитивный, но не линейный. По историческим данным Всемирного банка, реальный рост ВВП составил 6,0% в 2024 году и 5,3% в 2025 году. Прогноз Азиатского банка развития (ADB, Asian Development Outlook, апрель 2026) — 4,5% на 2026 год и 5,0% на 2027 год. Историческую серию и прогноз важно держать раздельно: первое — факт, второе — оценка.

Данные Всемирного банка — историческая серия (проверено 05.07.2026). Прогнозы ADB — из Asian Development Outlook, апрель 2026. Прогноз не является гарантией; фактические результаты могут отличаться.

Риски по оценке IMF

Международный валютный фонд (IMF) в материалах консультации Article IV 2025 года (публикация 02.12.2025) даёт более осторожную картину: рост 2024 года оценивается около 6,0%, проекция на 2025 год — около 4,8%, на 2026 год — около 4,0%. IMF отдельно отмечает риски снижения: уязвимости финансового сектора, неопределённость внешней торговой политики и приграничную напряжённость. Мы приводим это не чтобы напугать, а чтобы показать: даже позитивный макро-фон имеет обратную сторону, и оценки разных институтов расходятся.

Демография и урбанизация

По данным Всемирного банка, население Камбоджи в 2025 году — около 17,85 млн человек, доля городского населения — около 41,1% (2025). Растущая урбанизация — один из структурных факторов спроса на городское жильё, но сама по себе она не гарантирует роста цен конкретного проекта. Это фон, а не драйвер доходности отдельного объекта.

Национальные серии Всемирного банка (проверено 05.07.2026). Отдельную выверенную цифру населения именно Пномпеня из официального источника (NIS) на этот момент подтвердить не удалось — поэтому мы её не публикуем, чтобы не выдавать неполные данные за факт.

Важное различие: asking и transaction

При чтении любых рыночных цифр держите в голове ключевое различие. Asking — это цены и арендные ставки в объявлениях, то есть то, что запрашивают продавцы и арендодатели. Transaction — это цены фактически состоявшихся сделок. Первое почти всегда выше второго и не равно реальному результату. Мы визуально и текстово отделяем такие ориентиры от договорных программ доходности застройщика (GRR): это разные по природе цифры, и смешивать их некорректно.

Доходность и переизбыток: чего мы не публикуем

Честность требует прямо сказать, чего в этом обзоре нет. Надёжного свежего публичного бенчмарка доходности аренды по Пномпеню с датой на момент подготовки мы не нашли — поэтому не публикуем единую цифру доходности как факт. Так же с переизбытком предложения: количественной публичной метрики с датой найти не удалось, поэтому мы не приводим цифру «переизбытка», ограничиваясь качественной формулировкой.

Что можно сказать качественно и без цифры: условия предложения различаются по районам и проектам; массовый кондо-класс рос быстрее других сегментов, что создаёт давление в переуплотнённых локациях. Рыночный ориентир доходности, который встречается в диапазоне 6–10%, — это именно ориентир, а не подтверждённый датированный бенчмарк, и реальная доходность зависит от объекта, района, простоя и расходов на управление.

Сегменты и районы: контекст, а не обобщение

Рынок Пномпеня нельзя описывать одной средней цифрой — сегменты слишком разные. Ниже — как корректно читать районный контекст.

Районный контекст — это качественная рамка, а не прогноз доходности. Конкретные цифры по объекту проверяются индивидуально и выносятся в паспорт проекта.

Инфраструктурный контекст: крупные проекты и сроки

Крупная транспортная и городская инфраструктура влияет на то, как читается локация проекта, — но сама по себе она не гарантирует роста цен, ликвидности или арендного спроса. Ниже — только крупные объекты с подтверждённой датой или статусом и источником. Это контекст для понимания района, а не аргумент «поэтому цены вырастут».

Аэропорт Techo: заявленная ёмкость различается по источникам — AP приводит начальную ёмкость 13 млн пассажиров в год, официальный сайт аэропорта — до 15 млн в первой фазе; приводим оба ориентира с указанием источника. Объекты OCIC (Koh Pich, Canadia Tower 2009, Tourism City 2017) — вехи запуска/девелопмента, а не доказательство года сдачи Diamond Bay Garden. Точные даты открытия AEON Mall Phnom Penh и AEON Mall Sen Sok из официальных страниц на момент проверки (05.07.2026) подтвердить не удалось — поэтому не публикуем. Ни один инфраструктурный объект не приводится как обещание роста цен.

Частые вопросы

Как растёт экономика Камбоджи?

По данным Всемирного банка, реальный рост ВВП составил 6,0% в 2024 году и 5,3% в 2025 году. Прогноз ADB (апрель 2026) — 4,5% на 2026 год и 5,0% на 2027 год. Это макро-контекст, а не прогноз цен на недвижимость.

Какая доходность аренды в Пномпене?

Надёжного свежего публичного бенчмарка доходности с датой мы на этот момент не нашли, поэтому не публикуем единую цифру как факт. Цены и ставки в объявлениях (asking) — это запрашиваемые цифры, а не цены фактических сделок.

Есть ли в Пномпене переизбыток предложения?

Количественной публичной цифры переизбытка с датой мы на этот момент не нашли и не публикуем её как факт. Качественно: условия предложения различаются по районам и проектам, а массовый кондо-класс рос быстрее всего.

На какие риски указывают международные источники?

Материалы IMF по консультации Article IV 2025 года указывают на более медленный прогнозируемый рост в 2025–2026 годах и на риски: уязвимости финансового сектора и внешнюю неопределённость торговой политики. Макро-фон позитивный, но не линейный.

Источники

Всемирный банк (World Bank) — серии реального роста ВВП, населения и доли городского населения Камбоджи, проверено 05.07.2026 · Азиатский банк развития (ADB), Asian Development Outlook, апрель 2026 — прогнозы роста ВВП и инфляции · Международный валютный фонд (IMF), консультация Article IV по Камбодже 2025, публикация 02.12.2025 — оценка роста и риски · инфраструктурный блок: AP News (открытие аэропорта Techo, 2025), официальный сайт techoairport.com.kh, Khmer Times (скоростные трассы Сиануквиль 2022 / Бавет 2023 / Сиемреап-Пойпет 2023), OCIC (Koh Pich, Canadia Tower, Tourism City), AEON Mall Cambodia (Mean Chey, открытие 07.04.2023), всё проверено 05.07.2026. Данные приведены как макро- и локационный контекст. Прогнозы и инфраструктурные проекты не гарантируют будущих результатов; цифры доходности аренды и переизбытка предложения намеренно не публикуются из-за отсутствия надёжного датированного публичного источника на момент подготовки.